Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница? О размере и правильном оформлении, расписке и мерах ответственности сторон за неисполнение обязательств, судебной практике и возвращении задатка.

Аванс или задаток: в чем разница

Понятия «аванс» и «задаток» нельзя отождествлять. При внешнем сходстве смысла, эти понятия имеют отличия.

Аванс

Хотя понятие аванса нигде не отражается в законодательстве, его роль при заключении различных сделок большая.

Аванс – это сумма денег, выдаваемая заранее продавцу (поставщику) в качестве доказательства серьезных намерений покупателя (заказчика) и для обеспечения исполнения обязательств продавцом (в связи с покрытием возможных расходов).

Стороны документально фиксируют передачу аванса. Такая форма обеспечения выполнения обязательств предстоящей сделки сопряжена с определенным риском и не является гарантией того, что сделка совершится. Продавец (в случае отказа от сделки) возвращает авансовую сумму покупателю и становится свободным от обязательств. Совсем неважно то, что он какое-то время пользовался этими средствами.

Задаток

Это условие сделки более существенное и чревато последствиями для недобросовестных партнеров. Уже потому, что понятие «задаток» имеет свое отражение в действующем законодательстве (ГК РФ, ч-1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 380 (в редакции от 28.03.2017). А ст. 381 этого закона уже четко разъясняет последствия невыполнения сторонами обязательств.

Задаток – это денежная сумма, заранее выплачиваемая покупателем продавцу, которая включается в общую стоимость и при окончательных расчетах будет учтена, как часть уже совершенной оплаты по договору.

Нарушение обязательств сторон ведет к финансовым потерям:

• при отказе от сделки покупатель теряет сумму задатка (она остается у продавца);
• нарушение обязательств продавцом обязывает его вернуть покупателю сумму, превышающую задаток в два раза.

Отличительные особенности отражены в таблице:

Договор (условия)	Аванс	Задаток
Форма оплаты	Любая форма (ден. средства, имущество, ценные бумаги)	Только сумма денег
Возврат при неисполнении сторонами своих обязательств	Авансовая сумма возвращается в полном объеме	Сумма залога возвращается в двойном размере
Соглашение (форма)	Отсутствие жестких правил и требований	Правильное документальное оформление, нотариальное заверение
Законодательное закрепление	Отсутствует	ГК РФ (ст., ст.380-381)

Каков размер внесения

При оформлении сделок важным является определение суммы задатка. Зачастую именно размер задатка является гарантом успешного проведения сделки.

Официально установленной суммы (процентного исчисления от суммы сделки) не существует. Закон ограничивает лишь бюджетные организации в этом вопросе, определяя сумму задатка не выше 20%.

Как правило, при сделках с недвижимостью, сумма задатка составляет 3-5%, в отдельных случаях до 10%.

Оформляя крупный задаток при покупке квартиры, покупатель «привязывает» к этой сделке продавца, т.к. дальнейший отказ от сделки продавцом сулит ему значительные финансовые убытки – двойной размер задатка. Полезно при покупке жилья обратиться к риэлтору, хорошо ориентирующемуся в таких тонкостях.

Как правильно оформить

Предоплата (задаток) без документального оформления — это риск. Доказать в суде факт передачи задатка, не имея возможности это подтвердить документально, будет очень сложно. Факт передачи задатка необходимо закрепить отдельным соглашением (договор задатка), который лучше заверить нотариально. Соглашение о задатке составляется письменно.

Оно не является обязательным документом, но его отсутствие позволяет расценить задаток авансом, что не одно и то же.

Образец договора

В договоре отражается, что предоплата осуществляется именно посредством задатка и не иначе. Специальной формы договора не предусмотрено, но существуют типовые образцы. Необходимые положения о договоре:

1. Указание подробных данных о каждой из сторон сделки: ФИО, паспортные сведения, адреса (прописка и действительный адрес проживания). Указание продавца-собственника (если их несколько, указать списочным перечислением, а также, на каком основании один из собственников имеет право осуществлять сделку).
2. Подробное описание объекта сделки (адрес, м2, состояние, другие возможные характеристики), полную стоимость.
3. Денежная сумма, являющаяся задатком, прописывается буквами. Указываются сроки передачи, форма, способ (наличные, через р/с, карту банка и прочее). В случае банковского перевода, требуется указать р/с и все реквизиты банка (номер карты).
4. Четко прописать обязательства каждого участника договора. Для покупателя они сводятся к своевременной оплате задатка в полном размере. Для продавца – это действия, относящиеся к подготовке недвижимости для продажи (освобождение от проживающих, зарегистрированных), мебели (если иное не оговорено в договоре), снятие прочих обременений и иные действия.
5. Указать меры ответственности для сторон в случае ее срыва (четко прописать, что при расстройстве сделки по вине продавца, у последнего возникают обязательства возврата задатка с увеличением суммы в два раза).
6. Отдельно прописать любые другие условия (к примеру, если покупатель приобретает жилье вместе с мебелью и т.д.).
7. Особо важно указать все сроки:
   • оплаты задатка;
   • подписания основного договора;
   • регистрации в госслужбах и госорганах;
   • любых других действий, оговоренных сторонами и требующих исполнения.

Скачать бланк договора задатка.

Расписка о получении

При передаче продавцу задатка нужно потребовать от него расписку. Ее роль заключается в подтверждении факта передачи суммы задатка по договору.

При оплате суммы задатка через банк (р/с, карта банка) расписка не требуется, т.к. банковская выписка является достаточным доказательством.

В расписке продавец должен обязательно указать:

• ссылку на договор о задатке (дата, номер и т.д.);
• полные сведения об участниках договора;
• что полученная сумма является именно задатком;
• данные об объекте недвижимости;
• дату составления расписки;
• подпись.

Если собственников несколько, то каждый составляет расписку в отдельности, указывая сумму, которая пропорциональна принадлежащей ему доли недвижимости.

Хорошо, если расписка составляется в присутствии свидетелей, людей посторонних (не родственников, знакомых).

Скачать образец расписки о получении задатка.

Задаток возвращается или нет

К уже изложенному выше можно добавить лишь то, что в практике встречаются разные случаи:

1. К примеру, если имеется обоюдное желание участников договора аннулировать сделку. Задаток возвращается в полном объеме (без двойного увеличения) и составляется расторжение всех договоров без взаимных претензий.
2. Другим частым случаем (при сделках с недвижимостью) является то, что продавец уличен в мошеннических действиях, либо сделка не может считаться «чистой» юридически. В этом случае требуется обращение в (правоохранительные) органы или в суд. 

Судебная практика

Судебная практика богата различными прецедентами. Любое дело полно индивидуальных обстоятельств. Однако есть закон, в котором все «разложено по полочкам»: Неправ покупатель – теряет задаток, неправ продавец – возвращает сумму, которая равна двум задаткам.

1. Нередки случаи, когда задаток становится переквалифицированным в аванс. Все зависит от того, насколько правильно были составлены договора, все ли в них отражено, каждый ли термин означает то, о чем договариваются стороны.
2. При правильно оформленных договорах, наличии расписки, возможных свидетелях и случившемся факте неисполнения обязательств продавцом, покупатель вправе рассчитывать на возврат своего задатка (х2), а также, на возмещение расходов (уплата госпошлины, адвокатские услуги), возможно и на компенсацию за временное использование суммы задатка.
3. Если истцом выступает продавец, который выставил на продажу ипотечное жилье, не указав этого в договоре, то его иск останется без удовлетворения.

Нюанс при приобретении жилья в ипотеку

Такое тоже возможно, а сама процедура не имеет отличий в оформлении задатка при обычной покупке. Есть одно обязательное условие – об этом требуется уведомить кредитора (банк).

Видео: Разъяснения эксперта