Сделки с недвижимостью являются одними из самых распространенных в сфере гражданско-правового регулирования. И зачастую участники правовых отношений задаются вопросом: могут ли родственники оспорить продажу квартиры?

Основания и сроки давности для отмены договора

Право на оспаривание заключенного договора купли-продажи имеет любой гражданин, который в этом заинтересован и располагает правовыми основаниями. Но в какие сроки можно обжаловать сделку?

Для различных категорий сделок существуют установленные сроки давности их оспаривания. К ним относятся:

1. Для оспоримых сделок (при осуществлении которых было нарушено любое положение Гражданского Кодекса относительно сделок с недвижимостью) срок давности составляет 1 год. Датой отсчета следует считать день, когда истец узнал о нарушении законности заключения купли-продажи. Этот факт должен быть подтвержден документально.
2. Для ничтожных сделок срок давности составляет 3 года. Срок давности ведется с момента подписания договора. Ничтожной сделка должна быть признана, если была заключена только на бумаге, без проведения взаиморасчетов и правильной регистрации. В течение этого времени можно подать судебный иск о ее оспаривании.
3. Помимо лиц, участвовавших в заключении договора, оспорить сделку могут и третьи лица. К ним относятся совладельцы, которые не знали о факте продажи собственности, люди, зарегистрированные на территории проданной недвижимости и т.д. Начиная с момента, когда истец узнал о факте нарушения, срок давности в таком случае составляет 10 лет.

Важно! При продаже квартиры необходимо понимать, что согласие на совершение сделки должны дать все третьи лица, которые имеют отношение к этой квартиры. К таким людям относятся супруги, дети, родители, сособственники и т.д.

К примеру, нельзя продать квартиру:

• в которой прописан несовершеннолетний, без разрешения органов опеки и попечительства;
• состоящую в совместной собственности, разделенную на доли, без согласия на то супруга, и так далее.

Основания, по которым можно оспорить сделку купли-продажи, в исчерпывающем перечне указаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

1. Согласно статье 168 ГК РФ сделка, противоречащая законодательству, признается недействительной.
2. Статья 166 указывает, что сделка, произведенная без взаимных расчетов, носит фиктивный характер.
3. Сделки, заключенные лицами, которые не имеют на это правомочий, так же признаются недействительными. К таким лицам относятся недееспособные и ограниченно дееспособные граждане.
4. Сделки, совершенными лицами с 14 до 18 лет без подписи одного из родителей, могут быть аннулированными.
5. Договоры, подписанные под оказанием давления или обмана, при наличий сложной финансовой ситуации (при банкротстве) или кабальные признаются недействительными.
6. Также недействительными признаются сделки, в отношении которых был установлен факт мошенничества.

Как доказать недействительность сделки

Для того чтобы юридически доказать недействительность заключенной сделки, нужно обратиться в суд. Важно понимать, что без достаточного основания ваш иск может быть отклонен, поэтому перед походом в судебную инстанцию нужно проверить убедительность вашей позиции и наличие определенных доказательств. В их качестве могут выступать:

• документы;
• показания свидетелей;
• фотографии, видео и аудиозаписи;
• заключения, выданные независимыми экспертами и др.

Куда обращаться, чтобы оспорить продажу квартиры

Многие ошибочно считают, что помочь в оспаривании продажи квартиры могут отделения полиции, прокуратура и даже нотариусы. Но необходимо знать, что по российскому законодательству единственным государственным органом, который может юридически признать незаконность осуществления правовых операций и в последствии внести изменения в Росреестр, является суд.

Для того чтобы оспорить продажу квартиры, нужно обратиться в региональный суд по месту вашего проживания с иском. Если вы уверены, что при заключении сделки было совершено мошенничество, то нужно еще обратиться в полицию.

Судебный иск должен быть сопровожден рядом необходимых документов, к которым относятся:

• копия паспорта;
• квитанция, подтверждающая совершенную оплату государственной пошлины;
• документы, которые зафиксировали заключение сделки: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности;
• другие правоустанавливающие документы в зависимости от основания подачи вашего иска (выписка из ЕГРН и др.);
• документы, которые отражают недействительность совершенной сделки.

Как правильно составить иск

Иск – это важнейший юридический документ, и он должен быть оформлен грамотно. В состав иска должны входить:

• адрес и технические данные оспариваемого объекта недвижимости (количество комнат, площадь, количество окон и др.);
• основания (одно или несколько) со ссылками на статьи действующего законодательства, по которым необходимо отменить государственную регистрацию сделки;
• список лиц, которые выступают свидетелями совершения сделки и готовы в суде подтвердить основания ее недействительности;
• просьба признать правовую процедуру недействительной;
• требования к удовлетворению иска;
• список приложенных документов.

Скачать образец иска в формате DOC.

Также в иск может быть включено условие, по которому ответчик будет обязан возместить судебные издержки и оплатить причиненный моральный вред.

Основания для отказа

Однако вам могут отказать в удовлетворении ваших исковых требований. Это может случиться по следующим основаниям:

1. Иск был подан по истечению срока давности. Срок давности различается в зависимости от оснований подачи иска – если сделке предшествовало несоблюдение определенных условий (такая сделка считается оспоримой) и если она была совершена с нарушением закона (ничтожная сделка). В первом случае срок давности составляет один календарный год, во втором – три года. А в исключительных случаях суд может продлить срок исковой давности до десяти лет.
2. Требования, заявленные в иске, не обоснованы.
3. Защита позиции в судебном разбирательстве выстроена неверно.

Судебная практика

На сегодняшний день судебные дела, касающиеся рассматриваемого вопроса, встречаются довольно редко. Это характеризует в первую очередь качественную и скрупулезную работу Росреестра, относительную прозрачность риэлтерского рынка и введение в практику определения добросовестного приобретателя.

Однако оспоримые сделки все равно присутствуют в судебных разбирательствах. Наиболее распространенными причинами их наличия можно считать:

• Появление родственников продавца после итогов договора ренты.
• Появление законных наследников, наличие которых продавец специально скрывал или не был о них осведомлен.
• Если при приватизации до 1994 года были нарушены права несовершеннолетних собственников.
• Если сделка была совершена с лицом, которое находится на наркологическом или психологическом учете и на момент совершения сделки их обследование еще не было проведено.

Вопрос юристу: могут ли родственники оспорить продажу квартиры

На вопрос отвечает юрист Юрий Бирюков.

«Довольно часто ко мне обращаются клиенты с вопросами касательно оспаривания договоров дарения, завещания, купли-продажи помещения, насколько устойчивы данные виды сделок. Можно ли их отменить каким-либо законным способом? Почему-то бытует мнение, что если подобные действия совершены, то это все незыблемо. Это не так! Действующее законодательство содержит нормы, которые позволяют оспорить любой договор. Для этого необходимо в судебном порядке предоставить необходимые основания».

Продажа жилья наследниками

«Если вступившие во владение по наследству лица продали помещение, в котором вы имеете правовую заинтересованность, то существует возможность подачи судебного иска о признании договора купли-продажи оспоримым. В данных ситуациях возможно применение реституции – если сделка была признана недействительной, обе стороны договора обязаны вернуть все в исходное правовое положение.

В некоторых случаях при наличии веских доказательств можно добиться признания недействительным даже завещания, по которому продавшие квартиру лица вступили в право собственности. В этом случае сделка купли-продажи будет аннулирована.»

Сделка по доверенности

«В этом случае ход действий практически такой же, как в первой ситуации. Только оспаривать будет нужно не завещание, составленное наследодателем при жизни, а доверенность, данную собственником квартиры продавцам.»

Видео: Консультация специалиста