Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке – популярная рабочая схема по продаже строящегося жилья. О понятии и условиях оформления более подробно.

Что это такое

Переуступка прав собственности на квартиру (цессия) – это покупка права на получение будущей недвижимости в собственность.

До момента сдачи дома квартиры не имеют правового статуса жилья, а значит, не могут быть проданы. В этом случае можно только уступить права на долю, некогда приобретенную у застройщика. Как правило, переуступают права на квартиры до окончания строительства инвесторы.

Цессия должна быть оформлена документально и зарегистрирована. Данная схема продажи может быть вызвана самыми разными причинами и являться выгодной как покупателю, так и продавцу. Однако при совершении такой сделки стоит быть внимательным и осторожным, существует ряд рисков и вероятность столкнуться с мошенничеством.

Законодательные основания:

• Федеральный закон №214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве» регламентирует отношения дольщиков и застройщиков;
• ст. 382-390 ГК РФ определяют условия, форму сделки и ответственность сторон;
• статья 164 ГК РФ обязывает оформлять и регистрировать договор переуступки в определенном порядке;
• при решении финансовых вопросов необходимо учитывать действующее налогообложение объектов собственности.

Условия заключения договора цессии

В договоре необходимо указывать точный объем права, а также полный перечень документов, служащих основанием для перехода прав инвестора новому кредитору. Любая сделка должна проводиться с уведомлением и при участии застройщика.

Существует два типа оформления договоров:

• переуступка прав долевого участия;
• переход прав по предварительному договору купли-продажи.

По ДДУ (договору долевого участия)

Передача права на долю в строительстве возможно только при выполнении следующих пунктов:

1. Дольщик обязан выплатить всю оставшуюся сумму по соглашению, иначе долговые обязательства переходят вместе с правом требования.
2. Оформление сделки по данной схеме возможно только до заключения акта о сдаче объекта жилой недвижимости.
3. Обязательна регистрация в Росеестре.

Так продавать долю можно неоднократно, пока квартира не будет передана дольщику в собственность.

По предварительному договору купли-продажи

Данная цессия – не приобретение недвижимости, а всего лишь договоренность о передаче прав на нее в дальнейшем, при этом сроки могут быть уточнены. Все задолженности передаются покупателю в обязательном порядке. Документ вступает в силу лишь после полной оплаты долга или подписания покупателем обязательств по расчету.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Процесс приобретения цессии можно разделить на 4 основных этапа:

1. Ревизия документов.
2. Подготовка продавца и покупателя.
3. Составление договора.
4. Регистрация.

Этап 1 – Проверка документов

Прежде чем принять решение о приобретении, необходимо проверить документальную базу застройщика:

1. Свидетельство о государственной регистрации.
2. Проект объекта:
   • разрешение на застройку;
   • права собственности или договор аренды на земельный участок, на котором ведутся работы;
   • сроки окончания строительства, текущий этап;
   • цель.
3. Свидетельство об учете в налоговой инспекции.
4. Проектная декларация. Пункт с указанием способа реализации обязательств застройщика.
5. Договор с перечнем источников финансирования строительства.

Этап 2 – Подготовка продавца и покупателя

Продавец до оформления должен:

1. Уведомить застройщика о своем намерении переуступить права лично в офисе компании. В случае не уведомления сделка может быть признана недействительной.
2. Получить согласие на совершение сделки. Строительная компания может запросить за выдачу разрешения около 5% от суммы продажи.
3. Взять у застройщика справку, свидетельствующую об отсутствии долгов. Такую бумагу можно получить или погасив задолженность, или, заручившись согласием покупателя, подписав договор о переходе долга новому кредитору.
4. Получить согласие супруга на переуступку прав, заверить его у нотариуса.
5. Если строящаяся квартира является залоговой по условиям ипотечного кредитования, придется получить согласие банка на продажу права. Банк даст согласие только когда будет полностью погашена ипотека.
6. Получить выписку из ЕГРН о действительной регистрации договора долевого участия или инвестирования.

Покупателю необходимо:

1. Заверить у нотариуса согласие супруга на приобретение. Если муж с женой вместе принимают участие в сделке, согласия не потребуется.
2. Подписать и получить договор кредитования или получить закладные документы.

Все согласия и справки обязательны в письменном виде. Ко всем собранным документам приложить копии.

Этап 3 – Составление договора

Составить договор переуступки желательно с помощью юриста. Подписывают документ две стороны в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Нюансы, которые должны быть указаны при составлении договора:

1. Право на переуступку ( реквизиты документа).
2. Объем договора переуступки, его условия.
3. Порядок выполнения.
4. Список документов, которые бывший кредитор передает новому.
5. Ответственность первого за действительность прав.

Этап 4 – Регистрация

Для подписания и регистрации договора продавцу и покупателю необходимо предъявить следующий пакет:

• паспорта участников сделки;
• согласия супругов на продажу и/или покупку;
• договор основания, заключенный со строительной компанией (долевого участия, предварительный купли-продажи, инвестирования);
• справка об отсутствии долгов или договор перехода долговых обязательств к покупателю;
• согласие застройщика;
• согласие банка, если квартира ипотечная, а также закладная и договор на кредит;
• квитанция об оплате госпошлины.

На основании и с указанием предоставленных документов регистратор оформляет заявление, которое стороны проверяют и подписывают. Регистрация длится от 5 до 10 дней, после завершения стороны должны забрать свои экземпляры.

Регистрация производится:

• в МФЦ;
• в Регистрационной палате;
• в Кадастровой палате.

Плюсы и минусы такой сделки

Плюсы	Минусы
Приобретение жилья много дешевле готового	Недвижимость перейдет в собственность только после полной сдачи жилого дома
Возможность заработать, если переуступить права на более позднем этапе строительства или на продаже уже готовой квартиры	Прерывание соглашения позволит вернуть только сумму, указанную в договоре
Приобретение квартиры в конкретном доме, если все остальное распродано	Невыполнение застройщиком своих обязательств грозит серьезной финансовой потерей
Инвестор может вернуть свои деньги с прибылью, не дожидаясь окончания строительства. Актуально для тех юр.лиц, расчет с которыми был произведен квартирой.	Двойная цессия, когда доля продается несколько раз, а право требования остается у первого покупателя

Риски

Любая сделка продажи-покупки может иметь подводные камни, которые могут принести неприятности обеим сторонам. Тем не менее, можно их учесть и минимизировать.

Риски	Решения
Признание недействительности сделки	Указывать точную сумму, которая передается продавцу
Неоднократные продажи	Соблюдение условий, сокращающие риски: соглашение о долевом участии с первым приобретателем; оплату производить только после получения регистрации.
Затягивание сроков строительства	Внимательно проверять проектную и разрешительную документацию, осматривать дом самостоятельно. Можно пригласить независимого эксперта для заключения состояния. Насторожить может и тот факт, что в доме массово продаются доли по заниженной стоимости
Качество строительство не соответствует
Возможное банкротство застройщика
Расчет по предварительному соглашению	Расчет следует проводить только после завершения регистрационных действий

Ипотека

Отдельным риском может являться ипотека, по условиям которой доля кредитора находится в залоге. Сделка без согласия банка на продажу невозможна и может быть признана недействительной. Основное условие банка для вывода недвижимости из залога – полная выплата долга.

Важно! Даже получив письменное согласие кредитной организации, необходимо запросить выписку о том, что квартира не является залоговой.

Взять ипотечные обязательства на строящееся жилье тоже весьма проблематично. Банки неохотно идут на риски, связанные с ответственностью застройщиков:

1. Искать банк-кредитор можно прямо на площадке строительства. Финансисты, готовые предоставить ипотеку на переуступку прав, сами размещают рекламу и контакты непосредственно у строящегося объекта. Зачастую они являются соинвесторами и обеспечивают юридическую поддержку при оформлении документов.
2. Условия кредитования могут быть разными, но одно общее для всех заключается в том, что сумма ипотеки рассчитывается на основе оценочной стоимости или суммы по переуступке прав по ДДУ.

С чего платить налоги

1. Оформление переуступки прав собственности на квартиру – гражданская сделка. Все граждане обязаны платить подоходный налог в размере 13% от прибыли. Продавец уплатит 13% от суммы цессии, если он владел данным имуществом менее 5 лет.
2. Новый владелец доли в новостройке начинает платить налог на недвижимую собственность с момента наступления вещного права.
3. Как и при покупке готовой квартиры, дольщик имеет право на налоговые вычеты, если исправно платит подоходный налог. Размер вычета зависит от суммы сделки.
4. Обращаться за возвратом налога нужно самостоятельно в отделение ФНС, предоставив заявление и декларацию о доходах, а также все документы по завершенной сделке.
5. Переуступка прав на собственность, проведенная между родственниками, не облагается налогами, но родство должно быть доказано.
6. При цессии по договору долевого участия налоговое бремя ложится на плечи продавца. При этом он может уменьшить доход на сумму, выплаченную застройщику.

Можно ли оформить задним числом

Как только дом официально сдается в эксплуатации, переуступка прав становится невозможной. Однако, если инвестор не спешит вступать в права собственности на квартиру, возможно заключить договор цессии с изменением даты документов.

По ДДУ

Продажа по переуступке возможна по договоренности с застройщиком об изменении даты передаточного акта.

По предварительному договору

Можно переуступить права требования с изменением даты заключения предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован.

Хотя сделка по договору цессии выгоднее купли-продажи, оформление задним числом может иметь скрытые риски:

• согласно ФЗ №214-ФЗ, после подписания акта передачи дома и до момента оформления собственности, дольщик не имеет права совершать действия по договору цессии;
• если сделка может быть признана недействительной. Сумма к взысканию будет определяться по дате подписанного договора (стоимость квартиры существенно возрастает с течением времени).

Цессия чрезвычайно выгодна как покупателю, так и изначальному кредитору. Высокую безопасность таким сделкам приносит обязательное участие регистрирующего органа. Снизить риски до минимума поможет внимательность и проверка всей документальной базы.

Видео: Консультация специалиста