Владелец недвижимости вправе распоряжаться имуществом так, как посчитает нужным. Все совершенные сделки должны оформляться с учетом условий, предусмотренных законодательством. В противном случае любая сделка, в том числе и дарственная, может быть признана недействительной.

Условия, при которых дарение не допускается

Собственник вправе осуществлять с недвижимостью, свободной от всех обременений, любые сделки — продажу, аренду, мену, так и дарить ее другому человеку. Это применимо как к квартире, находящейся во владении в полном объеме, так и к ее доле.

Приватизированную квартиру, которая прошла переоформление из собственности государства в частные владения, также можно передаривать при желании. После индивидуализации собственности гражданин приобретает на нее те же права, что и при распоряжении обычной недвижимостью.

Имущественные отношения в России регулирует Гражданский Кодекс. Он оговаривает условия, при наличии которых дарение не представляется возможным. Среди них можно выделить:

1. Осуществление сделки от имени малолетних лиц, либо недееспособных граждан.
2. Когда одаряемым является сотрудник учреждения:
   • образовательного;
   • медицинского;
   • социального — а намерение подарить принадлежит гражданам, находящимся на лечении, обучении или содержании в данном учреждении или их родственникам.
3. Одаряемый состоит на:
   • службе Банка РФ;
   • государственной должности;
   • муниципальной должности;
   • государственной службе;
   • муниципальной службе — исполнение должностных обязанностей и служебное положение не предусматривает получение в дар недвижимости данной категорией граждан. Исключением является дарение на основании протокольных мероприятий. 
4. Статус коммерческих организаций у сторон, заключающих договор дарения. Сделка дарения подразумевает распоряжение недвижимостью между физическими лицами.

Основания для оспаривания договора

Для оспаривания сделки дарения потребуется документальное подтверждение нарушений, которые были допущены при его заключении. Основаниями для признания незаконности сделки являются:

• несоблюдение условий либо предмета договора (например, если в тексте прописан факт передачи квартиры после факта смерти дарителя, это прямое нарушение ст. 572 Гражданского Кодекса РФ);
• несостоявшаяся регистрация договора в Росреестре (в таком случае родственники дарителя смогут при обращении в суд оспорить сделку и вступить в наследование имущества);
• отсутствие у дарителя законных прав на совершение дарения (если сделка осуществлена опекуном от имени малолетнего собственника);
• получение в дар недвижимости лицом, находящимся на государственной должности или службе;
• прикрытие договором дарения иной сделки (так, наиболее распространенным случаем является оформление дарения на долю квартиры вместо ее купли-продажи, поскольку при наличии других собственников, для продажи недвижимости необходимо их согласие, а для дара нет);
• признание дарителя недееспособным либо находящимся в невменяемом состоянии на момент подписания дарственной;
• осуществление сделки под принуждением;
• недоброжелательное, небрежное отношение к полученному в дар имуществу;
• передача недвижимости в дар в момент предполагаемого наступления банкротства физического лица (такие действия могут быть расценены как попытка укрыть имущество от его реализации для возврата долга кредиторам);
• смерть одаряемого, при условии наличия в договоре пункта, предусматривающего возврат квартиры к дарителю при наступлении таковой ситуации.

Сроки

Для того чтобы оспорить законность договора дарения в РФ даются следующие сроки:

• для родственников и потенциальных наследников 3 года с момента регистрации сделки (если по окончании данного периода стало достоверно известно о ничтожности дарственной, то доказав неосведомленность заявителя о наличии договора, трехлетний срок будет смещен, начав отсчет с того момента, когда истец узнал о факте заключения сделки);
• 5 лет предоставляется дарителю для подачи заявления на отмену сделки в суд без согласия одаряемого;
• заявление о незаконности сделки от третьих лиц принимается в течение 1 года с момента установления ими факта нарушений.

По истечении десятилетнего срока претензии по договору дарения не принимаются.

Может ли даритель отменить сделку

Собственник квартиры после оформления договора дарения имеет право на отказ от исполнения намерений или отмену сделки. В ст. 577 и 578 ГК РФ прописаны все условия, при которых это осуществимо:

1. Если вслед за оформлением сделки наступили обстоятельства, вследствие которых самочувствие, либо же семейное положение резко ухудшилось, и выполнение дарения повлечет снижение уровня жизни в целом, даритель вправе отказаться от реализации договора.
2. Если одаряемым были специально нанесены телесные повреждения дарителю, либо им совершено покушение на его жизнь или жизнь любого из членов семьи. При наступлении смерти дарителя вследствие покушения, оспорить сделку имеют право его наследники.
3. В том случае, когда одаряемый предпринимаемыми действиями может поставить под угрозу имущество, спровоцировать его безвозвратную потерю, дарственную также можно отменить.
4. Сделка может быть отменена при признании физического лица банкротом, если дарение произошло за полгода до подачи им заявления на признание несостоятельности. Инициатором в данном случае может выступать заинтересованное лицо.
5. Даритель может отменить свое решение о безвозмездной передаче имущества в случае смерти получателя объекта недвижимости, если это оговорено в договоре.

После принятия решения об отмене дарственной имущество подлежит возврату. Если нанесен непоправимый ущерб недвижимости (снос для нового строительства ее или продажа), даритель может потребовать возмещение.

Одаряемый не может потребовать возместить ему убытки при отказе дарителя от исполнения своих обязательств по заключенному договору.

Как оспорить дарственную на квартиру

Для оспаривания дарственной необходимо подготовить в суд исковое заявление. Его составление целесообразнее поручить юристу, поскольку в нем должна быть максимально точно сформулирована позиция заявителя с указанием законодательных и нормативных актов.

В иске обязательно указывается такая информация как:

• паспортные данные сторон, их адреса регистрации и проживания;
• предмет спора с подробным описанием его сути;
• основания для признания дарственной на квартиру или ее долю недействительной;
• доказательства;
• список прикладываемых документов;
• дата составления заявления, подпись истца или представителя.

Составленное исковое заявление с пакетом документов необходимо предоставить в нескольких экземплярах. При получении бумаг на экземпляре истца ставится отметка с датой поступления обращения.

Оспорить сделку дарения можно и при жизни дарителя, и после его кончины.

При жизни дарителя

Оспорить дарственную прижизненно может сам даритель в случаях, предписанных ст. 578 ГК РФ:

• при покушении на жизнь;
• при недобросовестном распоряжении имуществом;
• при смерти одаряемого.

Заинтересованные третьи лица (кредиторы), родственники также имеют право на прижизненное оспаривание в судебном порядке договора дарения.

Во всех случаях в суд потребуется представить доказательства, на основании которых можно будет признать сделку недействительной. Сроки подачи заявления не отличаются для каждой группы лиц:

• 3 года — для наследников;
• 5 лет — для дарителя;
• 1 год — для сторонних лиц.

После смерти дарителя

В случае если родственники и потенциальные наследники узнали о совершенной сделке дарения уже после кончины дарителя, на оспаривание договора им предоставляется 3 года. Незаконность сделки может быть доказана при выявлении нарушений, являющихся веским основанием для ее отмены. Документально подтвержденные доказательства необходимо приложить к иску.

Если обнаружено после смерти дарителя помимо дарственной завещание на одну и ту же квартиру, определяющим условием будет дата вступления в законную силу договора. Завещание не будет приоритетным, когда на момент его оглашения дарственная уже действует.

Видео: Консультация специалиста