Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Рассмотрим 3 варианта такой сделки, преимущества, недостатки процедуры и возможные риски.

Покупка жилья за собственные средства в настоящее время большая редкость. Наиболее доступным способом приобретения квартиры является привлечение кредитных средств банка. При этом обратной стороной медали является тот факт, что при утере платежеспособности банк имеет право данную недвижимость выставить на продажу.

Стоимость подобных квартир, обремененных ипотекой, существенно снижена, что делает их более доступными для других граждан.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке

При выделении банком денежных средств на покупку жилья покупатель передает эту квартиру банку в залог до момента погашения ипотеки. В случае возникновения финансовых сложностей, в результате которых выплата долга становится невозможной, выходом из ситуации может стать продажа такой квартиры.

Суть такой сделки: с разрешения банка новый покупатель погашает имеющуюся задолженность действующего собственника перед кредитором одним из существующих способов. После выполнения всех условий квартира на законных основаниях переходит к новому владельцу.

Такие случаи не единичны, но все же происходят нечасто, поскольку на покупку квартиры, на которую заявлены права третьих лиц, желающих мало. Одни не знают о возможности осуществления таких сделок, другие опасаются, т.к. покупка жилья с обременением имеет свои особенности.

Плюсы и минусы такой сделки

Среди существующих характерных черт договора о покупке заложенной квартиры можно выделить как преимущества, так и недостатки:

Плюсы

Минусы

Квартира выставляется на продажу по сниженной цене, что компенсирует низкую привлекательность от присутствующего обременения. Появление такой недвижимости на рынке говорит о неплатежеспособности ее владельца и необходимости реализовать квартиру срочно, чтобы рассчитаться с долгом. Поэтому есть возможность сторговаться на снижение заявленной цены продажи. При выдаче ипотеки на покупку квартиры банк тщательно проверяет ее юридическую чистоту. Поэтому мошенничества в отношении имущества с обременением минимальны. Квартиру с непогашенным долгом можно приобрести с привлечением кредитных средств того же банка. Кредитор меняет менее платежеспособного заемщика на более обеспеченного.

Сложности для продавца в поиске покупателя в связи с нежеланием последнего иметь дело с заложенным имуществом. Продолжительность процедуры переоформления бумаг. Более обширный пакет документов, предоставляемых для совершения сделки. В случае возникновения необходимости оформления кредита на покупаемую квартиру с действующим обременением, банк может не удовлетворить заявку.

Важные условия покупки

Для того чтобы приобретение квартиры с долгом было возможным, должны выполняться определенные условия:

1. Банк, предоставляющий заем, принимает непосредственное участие в сделке, он является залогодержателем. В условиях ипотечного кредитования прописана невозможность продажи квартиры и ее покупки без ведома этого залогодержателя. Поэтому основным условием является официальное согласие кредитора на решение вопроса выплаты долга путем реализации заложенного имущества.
2. Платежеспособность нового покупателя. Наиболее распространенными способами осуществления продажи квартиры с ипотечным долгом являются:
   • Погашение долга действующего собственника до проведения сделки. Сумма непогашенного долга будет определять размер первоначального взноса. Т.е. покупатель предоставляет продавцу денежные средства для выполнения обязательства перед банком, освобождая тем самым квартиру от обременения, после чего оформляется стандартная процедура купли-продажи.
   • Переаккредитация. Покупатель перенимает на себя обязательства по ипотечным выплатам продавца. Платежеспособность должна быть подтверждена, в противном случае банк может отказать в оформлении сделки.

Возможные риски

Сделка по покупке заложенного имущества сопряжена с определенными рисками, которые можно минимизировать или исключить вовсе при более внимательном соблюдении следующих правил:

1. В первую очередь необходимо проверить наличие разрешения банка на совершение купли-продажи. Все действия, которые предстоит совершить с квартирой в процессе данной сделки, необходимо согласовывать с кредитором залогодержателем.
2. Все встречи, проходящие с продавцом, должны проводиться в самом банке.
3. Можно дополнительно проверить объект недвижимости через онлайн сервисы Росреестра.
4. При продаже квартиры, обремененной ипотекой, сделки, совершаемые через банк, являются максимально безопасными. Но не будет лишней дополнительная проверка отсутствия иных задолженностей, таких как ЖКХ.
5. В квартире, рассматриваемой для покупки, не должно быть прописанных несовершеннолетних детей. Для проверки необходимо попросить предоставить выписку из домой книги.
6. Сложности при оформлении могут возникнуть при наличии неузаконенной перепланировки квартиры, этот факт также проверяется на стадии знакомства с объектом недвижимости.
7. Рекомендуется заранее уточнить особенности выполнения обязательств по имеющейся на момент покупки ипотеке. В некоторых договорах строго прописаны даты списаний денежных средств, раньше которых погашение производить нельзя.
8. В случае передачи суммы долга продавцу для погашения задолженности обязательно заключение предварительного договора, на основании которого он в дальнейшем не сможет отказаться от выполнения обязательств по продаже квартиры.
9. Другим вариантом решения вопроса частичного внесения средств является аренда двух банковских ячеек. В одну из них размещается сумма, обозначенная в качестве первоначального взноса, вторая хранит остаток заявленной продавцом суммы реализации квартиры.

Документы

Оформление договора купли-продажи начинается с проверки документации. Продавец должен представить следующее:

• паспорта всех совладельцев;
• техническую документацию (кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН с планом квартиры);
• расширенную выписку из ЕГРН (о переходе прав собственности);
• документ, на основании которого право владения данным жильем возникло;
• справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту, выданную банком.

Скачать документ в формате .DOCX

Порядок оформления обремененного жилья в собственность

Приобретение квартиры, обремененной долгом, в зависимости от платежеспособности покупателя может проходить одним из следующих способов:

• выкуп напрямую у банка;
• покупка непосредственно у владельца;
• приобретение ипотечного жилья с привлечением кредитных средств.

Вариант 1. Покупка у банка

Квартиры, выставленные на продажу самим банком, можно найти на ярмарке имущества, находящегося в залоге. В стоимость, заявленную в качестве цены, уже входит размер непогашенного долга.

В оформлении договора выступают 3 стороны:

• банк кредитор;
• собственник квартиры;
• покупатель.

Оформлением документов занимается банк: 

1. После оплаты денежные средства в первую очередь идут на погашение ипотеки, затем за оплату понесенных издержек, связанных со сделкой, остаток суммы зачисляется на счет продавца.
2. Вслед за подписанием договора и оплаты стороны фиксируют снятие обременения с квартиры в Росреестре или филиале МФЦ.
3. После — регистрируют подписанный договор и оформляют переход прав на имущество.

Все запросы выполняются в установленные сроки. Данный способ особенно актуален при наличии собственных средств в необходимом количестве.

Вариант 2. В ипотеку

В случае недостаточности личных денег для выкупа квартиры по заявленной цене возможна подача документов на ипотечное кредитование для покупки залогового имущества. При этом собственных накоплений должно хватать для покрытия долга продавца перед банком.

Важно! Обращаться можно как в банк-залогодержатель имущества, так и в стороннюю организацию, но первый вариант имеет выше вероятность положительного решения, т.к. в этих условиях кредитор получает сумму задолженности и продолжает получать проценты от нового заемщика.

Условия для одобрения заявки покупателя стандартны:

1. Возраст старше 18, младше 55-60 (в зависимости от банка).
2. Гражданство РФ.
3. Документально подтвержденная платежеспособность (постоянная работа со стабильным доходом).

В каждом конкретном случае могут быть дополнительные требования, о которых рекомендуется узнать у менеджера при обращении. После одобрения заявки на ипотеку денежные средства вносятся в счет долга. Целесообразнее это проводить через банковскую ячейку.

После зачисления денег и закрытия ипотеки продавца необходимо:

1. Получить документы о снятии обременения, чтобы на момент сделки квартира была свободна от притязаний третьих лиц. Данное обстоятельство является особенно важным при необходимости обеспечения жилплощадью несовершеннолетних.
2. Вслед за этим можно приступать к оформлению договора купли-продажи по стандартной процедуре. Для узаконивания мероприятия все этапы, касающиеся перехода прав владения от одного гражданина к другому необходимо регистрировать в Росреестре:

• снятие обременения;
• продажа объекта недвижимости;
• оформление новой ипотеки в отношении данного жилья.

Вариант 3. Договор с заемщиком-собственником

В том случае, когда заемщик сам изъявляет желание выплатить кредитору сумму задолженности путем продажи залогового имущества, банки могут пойти навстречу, предоставив разрешение и не принимая непосредственного участия в дальнейшей процедуре купли-продажи.

Важным условием здесь будет поэтапное оформление документов и выплаты денег покупателем:

1. Для начала необходимо составить предварительный договор, который предусматривает передачу части денег, достаточной для погашения долга по ипотеке продавца.
2. После закрытия кредита с квартиры снимается обременение, а затем оформляется договор купли-продажи.
3. Вторая часть денег за приобретаемое жилье лучше внести после подписания такого договора, акта приема-передачи и прочих документов, подтверждающих успешно проведенную сделку.

Скачать бланк заявления на досрочное погашение кредита.

Скачать образец заполнения заявления на досрочное погашение кредита.

Как приобрести ипотечную квартиру

При платежеспособности покупателя банки редко отказывают в перепродаже жилья с обременением, поскольку их первоочередной задачей является возвращение ипотечной задолженности. Некоторые наоборот создают встречные предложения, облегчающие потенциальному покупателю задачу.

У Сбербанка

Одним из банков, предоставляющих возможность перепродажи ипотечного жилья, является Сбербанк. Он изначально прописывает в договоре кредитования вариант с реализацией залоговой квартиры в случае неплатежеспособности заемщика. При возникновении такой ситуации собственник может передать банку права на реализацию имущества с объяснением причин продажи.

На официальном сайте имеются отдельно выделенные витрины, где можно найти квартиры с обременением, заявленные к продаже. Консультации по процедуре таких сделок осуществляют менеджеры организации-кредитора.

На материнский капитал

Для семей, располагающих материнским капиталом, в банках предусмотрены программы ипотечного кредитования, когда речь идет о квартире, свободной от обременений. При этом многие все же сталкиваются с проблемой отказа по заявке на ипотеку. Если же возникает желание приобрести жилье с обременением в связи с меньшей его стоимостью, рекомендуется заблаговременно проконсультироваться в банке залогодержателе.

Не все кредитные организации охотно связываются с материнским капиталом, однако в каждом конкретном случае могут рассмотреть заявку в индивидуальном порядке.

Советы юристов

Для того чтобы сделка по приобретению квартиры с обременением прошла максимально просто, юристы рекомендуют:

1. На всех этапах следует принимать активное участие, т.к. ориентирование в процессе минимизирует ошибки. Вопросы, появляющиеся по мере продвижения процесса, нужно задавать своевременно.
2. Лично контролировать корректность оформленных документов, предоставляемых справок, особенно выписок, содержащих информацию об обременениях.
3. При наличии у продавца более 2 детей несовершеннолетнего возраста стоит убедиться в том, что в предыдущей ипотеке не участвовал материнский капитал, т.к. он подразумевает при покупке жилья выделение долей детям в собственность. А продажа квартиры, где собственники дети, проблематична. Подтверждение того, что материнский капитал не применялся при покупке жилья продавцом, должно быть документально оформлено справкой Пенсионного фонда.
4. Основные моменты (площадь, условия взаиморасчетов, сроки и прочее) можно зафиксировать для себя отдельно, чтобы проверить их соответствие в каждом подписываемом документе.

Отзывы о процедуре

Татьяна, 35 лет, г. Воронеж

Я покупала квартиру с обременением, сумма задолженности по которой составляла 600 тысяч рублей. С разрешением от банка проблем не возникло и мы вскоре приступили к самой процедуре купли-продажи. Долг по ипотеке, который не смог выплатить продавец, погасили в первую очередь. Перед этим прямо в банке подписали предварительный договор и средства ушли по назначению.

Однако закрыть ипотеку удалось только через 20 дней, т.к. по условиям конкретно этого договора списание оказалось допустимым только в определенные календарные периоды. Затем 3 дня ждали снятия обременения, потом оформление договора купли-продажи с привлечением ипотечных средств затянулось на 2 недели. В итоге 2 потраченных месяца на бумажное оформление, но квартира все же стала моей.

Видео: Советы риэлтора