Если никакой ремонт не способен приукрасить неудачное пространство санузла, единственным решением может стать перепланировка. Однако выполнять её нужно в соответствии со строительными и санитарными нормами.

Законодательная база вопроса

Изменения структуры санитарного блока производятся в соответствии с жёсткими ограничениями, отображёнными в следующих законодательных актах:

• п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10;
• федеральный закон от 27.07.2010 210- ФЗ;
• п.9.22 СП 54.13330.2011;
• статья 26 ЖК РФ.

Изучив эти постановления, можно совершенно точно определить для себя, какие коррективы являются допустимыми, а какие нет. В статье 25 жилищного кодекса РФ указано, что перед внесением изменений в планировку квартиры следует получить специальное разрешение по следующим обоснованным причинам:

1. Проведение не согласованных со специалистами работ может привести к порче имущества (как своего, так и соседского) и возникновению аварийной ситуации. За устранение негативных последствий придётся отвечать самостоятельно, компенсируя все потери из своего кармана.
2. Выполнить перепланировку своими силами, не отклоняясь от строительных норм – трудная задача, особенно если учесть, что в жилых зданиях почти все стены являются несущими. По этой причине даже частичного их демонтажа будет достаточно, чтобы нарушить устойчивость здания.
3. Если подобная перестройка произошла в одной квартире, то в стене вскоре появятся трещины. Аналогичные изменения в соседней квартире уже могут стать причиной обрушения стены.
4. Результатом выявления неузаконенности действий становится наложение на виновника административного взыскания в виде штрафа. Кроме того, его обязывают к приведению квартиры в соответствие с поэтажным планом БТИ (действующим на данный момент).

Во избежание излишних проблем, связанных с перепланировкой санузла в панельном доме, следует заранее озаботиться получением необходимых документов и разрешений от коммунальных служб. Получив официальное письменное разрешение от Жилищной инспекции, можно браться за проведение ремонтных работ.

Читайте полный перечень работ, являющихся перепланировкой в 2020 году.

Условия перестройки

Ряд выполняемых гражданами действий может привести к тому, что перепланировку нельзя будет узаконить. Обычно это относится к вариантам разделения/совмещения туалета и ванной, при которых:

• у санитарного блока оборудовано прямое сообщение с кухонным помещением, либо жилой комнатой;
• унитаз отстоит от биде меньше, чем на 25 см;
• дверная створка открывается во внутреннее пространство санузла;
• ширина прохода перед унитазом и умывальником составляет менее 0,7 м, а перед ванной – менее 0,6 м;
• высота санзоны не достигает 250 см.

Некоторые советы по переустройству:

1. Для высвобождения пространства можно попробовать переместить некоторые приборы, а вместо ванны установить душевую кабину (удачнее всего, если она будет угловой).
2. Переделка совмещённого санузла в раздельный обязательно будет связана со сносом стены, поскольку потребуется сделать дополнительный вход для второй части блока. Следует учитывать, что новая дверь должна открываться в коридор, либо небольшой тамбур.
3. При наличии вблизи туалета гардеробной, кладовки и иных схожих помещений можно произвести их объединение с санузлом. К этому располагают и особенности конструкции таких «закутков», например, наличие легко ликвидируемых перегородок.

Как узаконить самовольную перепланировку совмещенного санузла

Чтобы добиться узаконивания перепланировочных действий нужно:

1. Подать в адрес районного суда прошение об узаконивании перепланировки (чтобы добиться своего, придётся выиграть судебное разбирательство).
2. Получить в БТИ новый техпаспорт.
3. Посетить кадастровую палату и зафиксировать все произведённые изменения в кадастровом учёте (осуществляется на основании паспорта заявителя, нового техпаспорта, судебного постановления, заключения СЭС).
4. Произвести регистрацию изменений в УФРС или МФЦ (только для тех случаев, когда менялся размер жилой площади).
5. Собрать всю необходимую документацию и предъявить её в архитектурном отделе местной администрации:
   • обновлённый кадастровый паспорт жилья;
   • обновлённый техпаспорт;
   • письменный документ, подтверждающий соответствие жилища нормам СЭС (выдаётся на основании осмотра жилья сотрудником санэпидстанции).

Рассмотрение дела будет происходить в районном суде, где и пишется прошение об узаконивании самовольных изменений. К заявлению потребуется приложить:

• бумаги, подтверждающие право владения квартирой: выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, либо договор основания (купли-продажи, о наследстве, передачи, ренты или инвестирования);
• старый техпаспорт на жилище;
• заключение СЭС;
• проект, полученный в лицензированной проектной организации.

Порядок согласования еще не сделанной перепланировки

Первым шагом всегда должна быть разумная оценка необходимости внесения тех или иных изменений в планировку квартиры. Если первоначальное решение не изменилось, то следует приступить к изучению правовой базы, позволяющей понять, как узаконить перепланировку совмещенного санузла, а также разобраться во всех предъявляемых к состоянию санитарного блока требованиях.

Далее можно приступить к созданию и согласованию проекта:

1. Сделать подробный эскиз того, как будет осуществляться перенос всех перегородок и приборов.
2. Отнести рисунок в БТИ, где, опираясь на него, специалисты разработают проект (если БТИ не возьмётся за это дело, можно обратиться в лицензированную организацию, занимающуюся подобными вопросами).
3. Пригласить специалиста из БТИ, который займётся уточнением всех размеров, привязок и сможет убедиться в сохранности изначальной планировки (с опорой на полученные данные он должен будет обновить технический паспорт квартиры).
4. Получить согласование с указанием степени износа здания и его поэтажными планами (именно эти документы необходимы для выявления возможности законного выполнения перепланировки).
5. Получить одобрение проекта и состояния жилья от санитарной службы.
6. Посетить архитектурно-планировочное управление и убедиться, что здание, в котором будет осуществляться изменение планировки, не представляет ценности с архитектурной и исторической точки зрения.
7. С пакетом всей собранной документации посетить Жилищную инспекцию (либо МФЦ).Перечень необходимых бумаг будет обязательно включать в себя:
   • заявление (бланк для него, предоставляется сотрудниками Жилищной инспекции);
   • проект (к нему должно прилагаться заключение о том, что планируемые работы не нарушат целостность здания);
   • техпаспорт;
   • документы, подтверждающие право владения квартирой;
   • оформленное вольным образом, но обязательно в письменном виде, согласие совладельцев квартиры, либо домочадцев (если речь идёт о муниципальном жилье) на выполнение перепланировочных работ.
8. Для приёма документации в МФЦ (либо жилищной инспекции) предусмотрено единое окно. Сотрудник, который получит бумаги, должен будет произвести проверку комплектности пакета, установить регистрационный номер и дату подачи заявления.

Если корректировка предполагается не слишком сложная, то вместо проекта БТИ может предоставить просто копию плана, на которой отмечены предполагаемые изменения, либо одно из типовых проектных решений, предназначенных для домов определённых серий.

Говоря о корректировке помещения в хрущевке или в брежневке нужно отметить, что там убрать или перенести стенку гораздо легче, чем в зданиях панельного типа, поскольку в последних разделяющая стена:

• может оказаться несущей;
• сделана не из кирпичей, а из бетонной стены.

Согласование необходимо даже в ситуациях, когда производится расширение за счёт прилегающих подсобных помещений (то есть без демонтажа несущих стен). Вся площадь увеличенной «мокрой зоны» должна покрываться дополнительной гидроизоляцией. Данное действие обязательно сопровождается актом о скрытых работах (СНиП 2.03.13-88), поскольку подразумевает изменение конструкции полов, а это также действия, нуждающиеся в согласовании.

Важно! В части п.4.11 «Технических требований и правил проектирования, устройства, приёма и эксплуатации» отмечается, что поверхность пола в санитарном блоке должна располагаться на 1,5-2 см ниже, чем в жилой комнате, либо быть отделена специальным порожком.

Сроки и стоимость оформления

На рассмотрение и принятие решения по проекту перепланировки отводится 45 календарных дней.

Также следует заранее подготовиться к значительным тратам:

• госпошлина на обновленный техпаспорт – 900 рублей;
• проект и его согласование – 40 000 – 50 000 рублей.

После того, как всё будет оформлено, заявитель получает от Жилищной инспекции один из двух документов:

• разрешение на перепланировку, которое дает право начать строительные работы;
• письмо с отказом.

В каком случае могут отказать

Существует несколько причин получения письма с отказом:

• не были учтены санитарные нормы и требования СНиП;
• одна из ответственных служб не дала согласия на новый вариант размещения гальюна;
• ТСЖ, ЖСК или управляющая компания не одобрили новый вариант распределения площадей.

Вместе с тем, отказ – это не окончательный вердикт. Если понять его причины и необходимым образом исправить проблемные моменты, то можно попробовать подать повторное заявление. Также существует возможность рассмотрения вопроса в суде.

Видео: Судебный прецедент