Каждый мечтает о комфортном и уютном жилье: иметь большую кухню, удобную ванную комнату, переместить неудачный дверной проем и т.д. Как узаконить перепланировку квартиры?

Правительство Москвы сейчас решает такую проблему многих людей (само того не подозревая), проживающих в пятиэтажках-хрущевках города, с помощью новой федеральной программы “Реновация жилищного фонда”. И у многих отпадет проблема в перепланировке своего жилья. Но что делать остальным?

Виды реконструкции жилого помещения

Перепланировкой считается кардинальное изменение конструкций собственного жилья (совмещение санузла, расширение кухонного пространства, увеличение дверного проема и мн.др.). Все внутренние изменения носят либо сложный характер перепланировки, либо поверхностный.

К сложным видам работ относятся:

• снос (частичная разборка) несущих конструкций;
• увеличение площади жилого помещения за счет неполезной площади (коридор, кладовая, ниши);
• совмещение зала и столовой;
• перестановка газового оборудования (обязательно разрешение соответствующих органов);
  и еще ряд мероприятий связанных с улучшением жилищных условий.

Для перепланировки сложного характера необходимы соответствующие разрешения, согласованные с рядом учреждений, уполномоченных в данной сфере:

1. В первую очередь необходимо разработать план-проект, будущих работ.
2. Получить разрешение соответствующих органов на эти работы.
3. Если разрешение получено, необходимо впоследствии зарегистрировать все изменения планировки жилого помещения после окончания работ.
4. Для разработки проекта можно обратиться в фирму-посредник, имеющую лицензию на соответствующие услуги. Стоит отметить, что сам проект и все проводящиеся в последствие работы затребуют серьезных финансовых инвестиций.

В случае если разрешение не получено, но есть уверенность, что изменение конструкций не наносит никому вреда, стоит обратиться в судебную инстанцию с предоставлением всех соответствующих доказательств.

К поверхностным работам можно отнести:

• замену сантехники;
• реконструкцию дверного проема (арочный проем, небольшое расширение, только не несущей конструкции);
• демонтирование некоторых стеновых перегородок (при условии, что стена не несущая).

Поверхностные работы, не наносящие видимого ущерба ни зданию, ни соседям, проживающим в смежной квартире, особого разрешения не требуют, за исключением демонтирования не несущих стен, где появляется необходимость внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Для этого необходимо посетить либо МФЦ (если имеется в населенном пункте), либо БТИ, где написать соответствующее заявление о внесении изменений в технический паспорт объекта.

Нужно ли официальное одобрение: последствия незаконной перестройки

Несогласованная перестройка жилого помещения является частым явлением на рынке недвижимости, что впоследствии при продаже, передачи в процессе наследования и других мероприятий, связанных с отчуждением квартиры, может доставить уйму проблем собственнику:

1. Если не удастся узаконить перестройку, то придется приводить квартиру в первозданный вид, да и продать ее не получится, спорная квартира никому не нужна.
2. При желании провести какие-либо юридические манипуляции с жилым помещением (передача в наследство, продажа, приватизация и т.д.) собственник все же столкнется с неизбежностью легализации своей перепланировки, так как обязательным правилом при сделках с недвижимым объектом является регистрация правоустанавливающих документов в Росреестре, где необходимо в первую очередь предъявление технического паспорта объекта с указанием всех внесенных изменений.

Важно! Если все-таки удастся обойти эти правила и не узаконить перепланировку, то в дальнейшем могут последовать судебные разбирательства. Так как новому владельцу придется самому оформлять перестройку жилья, а совершенную сделку возможно признать ничтожной. В этом случае бывший собственник понесет непомерные убытки, и деньги за проданный объект, придется вернуть.

Само понятие самовольная перепланировка объекта говорит о том, что действия владельца не являются узаконенными, а соответственно за это последует наказание, в виде штрафных санкций и иных негативных последствий для собственника:

1. На сегодняшний момент, на основании статьи 7.21 КоАП,законодательно предусмотрено административное наказание, в виде штрафных санкций в денежном эквиваленте, в сумме от одной тысячи до полутора тысяч рублей, для частного сектора, и от двух до двух с половиной тысяч рублей для многоквартирных домов.
2. А так же, опираясь на ст. 29 ч.ч. 3-5 Жилищного кодекса, соответствующие органы имеют право обязать собственника восстановить первозданный вид жилья. А в исключительных случаях, вплоть до лишения жилья в целом. Поэтому о законности перепланировки стоит задуматься заранее.

Чего делать нельзя

Реестр всех запрещенных работ, проводимых при перестройке жилого помещения, регламентируется приложением 1 п. 11 Постановления Правительства № 508.

Опираясь на данное постановление, стоит кратко рассмотреть некоторые из них:

1. Перенос коммуникативных сооружений (отопление, водопровод, газификация).
2. Нарушение целостности несущих стен.
3. Самовольной врезки в коммуникационное общедомовое оборудование, ограничителей (краны, заглушки).
4. Касаться в процессе реконструкции вентиляционных шахт, так как это не является собственностью владельца.
5. Не заливать полы, в тех зданиях, где потолочное перекрытие деревянное.
6. Запрещается любое перемещение водяных отопительных систем за пределы квартиры (балкон или лоджию).
7. Делать ниши в несущих стенах.
8. Искусственное создание лоджий или балконов, за исключением первого этажа.
9. Не делать перепланировку на чердаке или в подвале, если квартира расположена на соответствующих этажах.
10. Если плита на кухне газовая, запрещается соединение кухни, с какой либо комнатой.
11. Любые переустройства помещения, коммуникаций, противоречащие Сан ПИНу.

Так же, согласно Жилищному кодексу, запрещается воссоединение двух смежных квартир, если собственник не одно и тоже лицо.

Допустимый перечень работ

Разрешены те виды работ, которые не противоречат законодательным нормативным актам и не несут вреда жизни, здоровью и имуществу проживающих в этом же жилом доме.

Здесь можно отметить такие работы как:

1. Перенесение или расширение помещения кухни в смежную с кухней нежилую площадь (кладовая, гардеробная и т.д ), с соблюдением всех технических условий.
2. Увеличивать или совмещать зону уборной комнаты.
3. Демонтировать блок подоконника в монолитных домах.
4. Устанавливать любых видов дверные проемы в несущей стене, с условием укрепления этого проема металлоконструкцией.
5. Делать остекление балконов и установка наружных кондиционеров.
6. Переустанавливать сантехнику (унитаз, ванну, душевую кабину), на той же площади, где находились предыдущие.
7. Объединять кухонную комнату со смежной, при условии, что плита для приготовления пищи, электрическая.
8. Перемещать радиаторы отопления на другие стены.
9. Заменять газовую плиту на электрическую.
10. Совмещать смежные квартиры, если они принадлежат одному собственнику, при условии, что это не затрагивает несущие стены.

Существует множество видов перепланировки и переустройства жилого помещения, которые охватить в одной статье, конечно, не возможно. Положительный результат согласования переустройства все-таки будет зависеть от позиций самих чиновников, ответственных за вынесение решения по перепланировке.

К примеру, собственник добровольно решил ухудшить свои жилищные условия (по мнению тех же чиновников), перенеся кухню, в помещение смежной квартиры, где находился санузел. Но отметим, что это не нарушает права и условия проживания других жильцов. 

Исходя из этого, некоторые жилищные инспекции практикуют такой порядок как написание заявления от собственника о том, что он добровольно ухудшает свои жилищные условия. Такое заявление должно быть заверено нотариусом

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

1. На первом этапе необходимо обратиться в Администрацию района, где находится жилой объект, где получить полный список необходимых документов, предоставляемый для согласования, и унифицированную форму заявления.
2. Следующим этапом является сбор всех необходимых документов на основании п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса:
   • заявление собственника. (в 2-х экз. одно обязательно зарегистрируйте в этом учреждении, оно остается у вас — регистрация необходима, если будут нарушены госорганами сроки ответа);
   • свидетельство о собственности на этот объект;
   • сам проект будущей перепланировки;
   • кадастровый паспорт (по новому законодательству, туда входит и технический паспорт);
   • добровольное согласие на переустройство всех совместно проживающих, заверенное нотариально.

Согласно п. 3 ст. 26 Жилищного кодекса, орган проводящий согласование, не имеет право требовать иные документы. Срок, установленный законодательно на рассмотрение заявления и на перепланировку, начинается с момента подачи такого заявления и исчисляется сорока пятью днями.

О принятом решении, орган местного самоуправления оповещает собственника в трехдневный срок после принятия решения.

Если будет вынесено решение не в пользу собственника жилья, то можно оспорить такое решение через судебную инстанцию. Для этого необходимо предоставить в судебную инстанцию следующий пакет документов:

• иск, где будут указаны все основания требований;
• утвержденный проект перепланировки;
• подтверждение оплаты госпошлины;
• подтверждение собственности на данный объект;
• иные документы, которые затребует судебная инстанция.

Что делать с уже сделанной самовольной перепланировкой

Если перепланировка уже произведена, но без соответствующего согласия органа местной власти, то можно попробовать легализовать ее через судебную инстанцию, либо в административном порядке:

1. Для разрешения ситуации по самостоятельной перепланировке, через Административный порядок, в первую очередь необходимо обратиться в Жилищную инспекцию по району. После подготовить проект перепланировки. Собрать весь пакет документов, который необходим для легальной перепланировки. Дальнейший порядок оформления перепланировки, происходит, как и в легальной версии.
2. Легализация перепланировки через судебную инстанцию, предусматривает те же действия, что и при легальной. Что потребуется доказать:
   • то что, упомянутая перепланировка не ущемляет права проживающих в этом же доме и не угрожает их жизни;
   • все работы проведены согласно СанПину;
   • вами были предприняты все меры по легализации переустройства помещения.
3. Так же придется понести расходы, если судебный орган потребует проведение строительно-технической экспертизы. При вынесении судебной инстанции положительного результата, необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации, чтобы зарегистрировать все изменения.

Сколько стоит мероприятие

Сумма понесенных расходов по узаконивание перепланировки может варьироваться в зависимости от региона и складываться из нескольких составляющих:

• стоимость самого проекта;
• запрашиваемой технической документации из БТИ;
• госпошлины;
• судебных расходов и иных составляющих.

Все зависит от сложности перепланировки, срочности подготовки проекта и т.д. Ориентировочные расценки таковы:

• Штрафные санкции за самовольную перестройку объекта – 2000-2500 руб.
• Цена проекта зависит от региона и варьируется в диапазоне от 4000 руб. и выше.
• За технический паспорт необходимо оплатить 900 руб.
• Судебная госпошлина составляет 300 руб.
• Если все действия проводятся с использованием посреднических услуг, то сумма повышается на сумму оплаты за эти услуги.

Особенности процедуры с ипотечным жильем

Что касается перепланировки ипотечного жилья, то тут могут быть проблемы только с кредитором:

1. В первую очередь, изучите кредитный договор, если в нем нет пункта, запрещающего перепланировку, то после простого согласования с банком вся процедура оформления переустройства объекта аналогична жилью в собственности.
2. Прежде чем делать переустройство своего жилья задумайтесь, а все ли ваши желания улучшить условия проживания совпадают с законодательством.