Одним из важных аспектов приобретения жилья является проверка юридической чистоты. Как проверить квартиру, чтобы потом ее купить, следует разобраться заранее. Риски могут возникнуть при покупке и вторичной недвижимости, и новостройки.

Как самостоятельно проверить квартиру, чтобы потом ее купить

Не все продавцы мошенники, но порой люди стараются продать квартиру, просто не зная, что впоследствии новый собственник может столкнуться с рядом проблем.

Возможные риски:

1. Утрата права собственности и средств.
2. Объявление третьих лиц, претендующих на недвижимость.
3. Временные затраты на решение вопросов, нервное напряжение.

Самостоятельная проверка позволит выявить скрытые нюансы или удостовериться в отсутствии препятствий для планирующейся сделки. Даже если внешне документы не вызывают нареканий, отнюдь не лишне будет внимательно их изучить.

Особое внимание необходимо обратить на следующие параметры:

• все документы должны быть подлинными, правильно оформленными, без помарок и исправлений;
• наличие других собственников или дольщиков;
• продавец не должен вызывать подозрений в нечестности, быть адекватным и вменяемым;
• прописанные несовершеннолетние, временно выписанные граждане, кто в дальнейшем сможет заявить о праве на недвижимость;
• любые перепланировки должны быть узаконенными;
• проверить на обременение (например, ипотечная квартира в залоге у банка);
• отсутствие долга по коммунальным платежам, в том числе за капитальный ремонт и обслуживание домофона;
• история квартиры – количество владельцев, и почему продавалась.

Какие документы нужно посмотреть 

Не все риэлторы или собственники охотно представляют документы для проверки. Тем не менее следует настоять на своем праве, чтобы максимально обезопасить себя от возможных неприятностей после завершения сделки.

Перечень документов и их значение:

1. Свидетельство о регистрации права собственности:
   • если выдавалось не один раз, нужно узнать причину (утеря, порча, выплата ипотеки);
   • какой документ послужил основанием регистрации, от этого будет зависеть дальнейшее направление проверки;
   • паспортные данные продавца — выяснить его семейное положение, в зависимости от этого должны быть или согласие второго супруга на продажу или отказ от права собственности;
   • количество собственников — все обязаны присутствовать при оформлении сделки лично;
   • объект права, его статус (квартира, комната и т.п.), точный адрес;
   • наличие обременения.
2. Документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности:
   • в зависимости от формы получения права (дарение, наследование) можно предположить наличие претендентов на квартиру;
   • факт государственной регистрации договора и сам договор, где должны быть указаны причины, влекущие потерю права собственности. Незарегистрированный договор не является действительным;
   • дата договора — небольшой срок владения и скорая продажа как повод насторожиться.
3. Выписка из ЕГРН:
   • вокруг жилья ведется имущественный спор. Следует дождаться судебного решения или вовсе отказаться от планируемой сделки;
   • количество продаж квартиры;
   • ограничения на жилье – арест, запрет сделок;
   • срок давности судебных разбирательств или владения должен составлять более 3 лет. Иначе, в соответствии с законодательством РФ, сделку возможно будет оспорить;
   • отсутствие регистрации в ЕГРН говорит о том, что с момента приватизации в отношении жилплощади никаких сделок не проводилось.
4. Кадастровый паспорт и технический план (запросить можно в БТИ самому):
   • позволяет сравнить адрес и характеристики объекта с указанным в свидетельстве;
   • наличие неузаконенных перепланировок.
5. Удостоверение личности продавца, его психологическое состояние:
   • место постоянной регистрации, наличие супруга и несовершеннолетних детей указывается в паспорте;
   • неуверенное поведение, суетливость, бегающие глаза, невнятная или несвязная речь могут свидетельствовать как о неадекватном восприятии действительности, так и о неправомерных намерениях. Для подстраховки можно потребовать справку о вменяемости от психиатра и нарколога;
   • подлинность и действие доверенности, если она есть. Проверяется у выдавшего нотариуса.
6. Выписка из домовой книги, желательно расширенная:
   • количество прописанных и их родство;
   • кто и куда выписан, у кого сохранено право проживания при временной выписке.
7. Выписка из нотариальной книги, если квартира была получена по наследству:
   • существуют ли другие наследники;
   • наличие письменного отказа от наследуемого имущества.
8. Долги по коммунальным платежам или обслуживанию квартиры можно проверить в бухгалтерии управляющей компании. Если долг присутствует, его можно исключить из стоимости сделки или включить в договор пункт, обязывающий бывшего владельца оплатить задолженность.

Как правильно осматривать документы

Существуют определенные требования к оформлению и степени защиты бланков, подтверждающие подлинность документов, их правомерность:

• свидетельства могут быть только на гербовых бланках;
• печати и штампы должны быть синего цвета в соответствующих графах;
• любые исправления должны быть заверены подписями, печатями — иное недопустимо;
• все указанные данные необходимо сверять между представленными документами;
• можно самостоятельно запросить дубликаты документов в БТИ, ЕГРН, проверить у оформлявшего нотариуса;
• даты и сроки действия должны быть действительными;
• если не представлено, потребовать согласие всех собственников на продажу, их отказ от собственности, все возможные отказы от притязаний на недвижимость или наследство;
• следует сделать копии всех документов: по-первых, это возможность уточнений, а во-вторых, в случае судебных разбирательств подтверждение добросовестности покупателя.

Риски из истории недвижимости на вторичном рынке 

Все возникающие неприятности после покупки исходят из способа, которым была получена квартира бывшим владельцем:

• по завещанию;
• по наследству;
• по дарственной;
• по договору о переуступке прав требования.

Завещание

Законодательством РФ установлен срок для оспаривания завещания 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Но гарантии, что позже объявятся претенденты, не знавшие о смерти, нет.

Таким образом, при покупке такой квартиры нужно:

1. Узнать, были ли у завещавшего на иждивении недееспособные родственники, в том числе несовершеннолетние дети, или остался супруг. Такие граждане могут воспользоваться правом обязательной доли.
2. Наследодатель не был адекватен или имел диагноз, который позволит признать ограничение в дееспособности.
3. Гарантом сделки может послужить расписка продавца с обязательством разрешения всех споров по завещанию.

Наследство

Наследование без завещания предполагает широкий круг родственников, желающих получить квадратные метры. Наследниками первой очереди являются:

• дети;
• супруг;
• родители умершего.

При этом нотариусы передают права заявившему о вступлении в наследство без проверки наличия других заинтересованных лиц. Даже после продажи квартиры новому собственнику возможно появление нетрудоспособных и несовершеннолетних граждан, которым суд предоставит обязательную долю, невзирая на владельца.

Обезопасить и проверить можно с помощью:

• выписки из домовой книги, где указаны все прописанные лица (внимание на малолетних и престарелых);
• отказов, полученных от возможных наследников;
• проверки свидетельства о смерти;
• уточнения давности перехода права собственности к продавцу: чем больше времени прошло, тем меньше вероятность появления претендентов.

Дарение

Критерии рисков, если квартира оформлена в собственность по договору дарения:

• наличие родственных отношений между участниками договора;
• мотив, толкнувший дарителя воспользоваться именно такой формой сделки;
• давность с момента заключения договора: чем больше времени прошло, тем меньше вероятность осложнений;
• пообщаться с соседями, узнать, почему была подарена квартира.

Если дарственная оформлена и зарегистрирована должным образом, остальные документы на объект недвижимости также в порядке, то риски минимальны.

Договор о переуступке прав требования

По договору о переуступке прав продается новая недвижимость на этапе строительства. Это легальный способ приобрести квартиру до сдачи дома по цене значительно ниже рыночной.

Но такая сделка требует особо тщательной проверки, поскольку может таить в себе множество подвохов:

1. Попробовать выяснить причину продажи. Это может быть известная продавцу информация о проблемах застройщика, например, готовящееся банкротство или невозможность сдать дом в эксплуатацию.
2. Изучение документации:
   • договор долевого участия с указанием стоимости, условия и объем оплаты, наличие задолженности и обременения;
   • квитанции о расчетах по договору;
   • письменное разрешение застройщика на перепродажу, при этом строительная компания является гарантом, что квартира не продана два раза.

Проверка юридической чистоты в Росреестре через интернет

Даже если собственник по тем или иным причинам не торопится представлять документы для проверки, некоторые моменты можно уточнить самостоятельно онлайн, не выходя из дома.

На сайте Росеестра в разделе «Физические лица» можно заказать выписку из ЕГРН на желаемую жилую площадь. Сделать это можно по кадастровому номеру или адресу квартиры. Данные, предоставляемые Росреестром:

• реальный собственник;
• все владельцы квартиры;
• обременения.

Подводные камни сделки купли-продажи

Скрытые риски – это повод для оспаривания сделки в судебном порядке, после чего покупатель остается ни с чем. К ним относятся:

• нарушение прав детей, не достигших совершеннолетия: наличие детей обязывает родителей предоставить разрешение органов опеки на продажу;
• по адресу зарегистрированы третьи лица;
• имеется обременение, то есть фактически квартирой владеют посторонние лица, например, банк при ипотеке: в таком случае потребуется официальное разрешение залогодержателя;
• незаконная перепланировка;
• подделаны документы.

Советы юристов и риэлторов

1. Каждый документ на любом этапе необходимо перепроверять.
2. Справиться одному покупателю не под силу, особенно если он не юрист. Обращение к специалистам сэкономит массу времени и сил, тем более, что опытные риэлторы сразу могут указать на сомнительные моменты.
3. Расчет лучше производить через банк, заранее оговорив, на каком этапе сделки деньги могут быть переданы продавцу. Правильней всего осуществить полный расчет после регистрации нового права собственности.

Видео: Консультация специалиста