Владельцы обременённого жилья могут столкнуться с ситуациями, когда необходимо продать данный вид недвижимого имущества. Возникает вопрос, как продать квартиру в ипотеке, так как согласно законодательству владельцы имеют ряд ограничений на осуществление таких действий.

Особенности процедуры и документы

Недвижимость с обременением не может продаваться собственниками самостоятельно без разрешения банка, с которым у него заключён ипотечный договор кредитования.

Важно! Для осуществления такой сделки в первую очередь необходимо обратиться в само кредитное учреждение и уведомить о намерениях продажи.

По отзывам многих банков, чаще всего они идут навстречу по данному вопросу клиентам при возникновении следующих оснований:

• снижение доходов всех членов семьи, то не позволяет выплачивать ежемесячные проценты, установленные в договоре;
• развод и раздел имущества;
• тяжёлое заболевание или получение инвалидности;
• желание улучшить жилищные условия и заменить имеющуюся квартиру на более просторную.

Стоит отметить: банки после обращения к ним с подобным предложением не спешат сразу соглашаться с клиентом. Вначале будет предложена реструктуризация или рассрочка платежей. Здесь нужно настаивать на своем, чтобы получить одобрение.

По перечисленным выше обстоятельствам кредитные учреждения могут запросить документы для их подтверждения. Это могут быть:

• справки с места работы;
• справки или заключения врачей с медицинских учреждений;
• выписки из органов ЗАГСа.

Важно! В большинстве случаев банк будет идти навстречу клиенту, когда уже есть покупатель на квартиру. Поэтому следует заранее найти такое лицо и рассмотреть условия по осуществлению сделки.

Возможные схемы

Есть 4 возможные схемы, по которым можно оформить договор купли-продажи жилья, обременённого ипотечным кредитом:

1. Продажа с долговыми обязательствами.
2. Оказание помощи в продаже банком.
3. Самостоятельное осуществление продажи.
4. Продажа при помощи досрочного погашения.

Каждый из пересиленных вариантов имеет свои особенности по оформлению сделки. Поэтому для соблюдения всех правил их необходимо рассмотреть более подробно.

Продажа с долговыми обязательствами

Самый распространённый тип продажи залогового недвижимого имущества. По нему происходит переуступка прав требования по долговым обязательствам. Такие действия производятся, когда сам покупатель желает приобрести данное жильё в ипотеку.

Для оформления сделки потребуется:

• стандартный набор документов по форме банка со стороны покупателя;
• после одобрения заявки производится оценка недвижимости;
• заключить договор страхования.

Перерегистрацией все сопутствующих документов в реестрах кредитные учреждения занимаются сами. Вся процедура по переоформлению будет оставлять не более 3-х недель.

Оказание помощи банком

Если заёмщик не может участвовать в процедуре продажи залогового имущества, эти действия владелец собственности может переложить на сотрудника банка. Как правило, это допустимо при следующих обстоятельствах:

• переезд в другой регион;
• тяжёлое заболевание;
• длительная командировка.

После письменного согласия на осуществление таких действий банком присутствие собственника не нужно. Остаток средств после сделки будет храниться в банковской ячейке.

Самостоятельное осуществление продажи

По этой схеме активную роль в участии сделки проявляет сам покупатель:

1. После просмотра всех документов и самого помещения такое лицо может оправляться в банк, получив предварительно письменное согласие на продажу от собственника.
2. В банке он оформляет договор по выкупу залогового имущества, поле чего он заверяется нотариально.
3. После этого покупатель размещает денежные средства в две ячейки:
   • сумма для погашения залога;
   • остаток средств от общей стоимости квартиры, которые причитаются владельцу.
4. Получить эти деньги каждая из сторон сможет только после оформления договора купли-продажи в реестре.

Досрочное погашение

Самый редкий из способов. Такая непопулярность объясняется тем, что тяжело найти покупателя, который бы самостоятельно, по письменному соглашению с продавцом, выделил бы ему деньги, чтобы последний мог погасить ипотечный заём.

Важно! Все действия по такому типу сделки лучше оформлять нотариально, чтобы не стать жертвами аферистов.

После проведения оплаты продавец и покупатель должны посетить регистрационную палату, где производится переоформление права собственности на недвижимое имущество.

Как продать квартиру в ипотеке

Для успешной продажи жилья такого типа необходимо придерживаться определённого свода правил. Пошаговая инструкция будет состоять в следующем:

1. Уведомление банка о намерении продажи обременённого имущества.
2. Поиск покупателя.
3. Выбор более удобной схемы для продажи, которые пересилены выше.
4. Сбор всех необходимых по схемам документов.
5. Подача при необходимости бумаг в банк.
6. Переоформление прав собственности в реестре.

Однако не все рассмотренные выше способы и данная инструкция возможны для осуществления сделки. Самые популярные банки, выдающие ипотеку сегодня:

• Сбербанк.
• ВТБ 24.
• Россельхозбанк.

В каждом из них действуют свои условия по предоставлению возможности продажи ипотечной недвижимости.

Сбербанка

Банк выделят следующие требования перед осуществлением продажи обременённой недвижимости:

• уведомление банка о намерении продать жильё;
• получение письменного разрешения на осуществление таких действий;
• выплата установленных договором процентов.

Вывод: банк предоставляет возможность продать жильё только после выплаты всей суммы, указанной в кредитном соглашении. Переуступить это право, оформив на покупателя новый ипотечный договор нельзя.

Поэтому для продажи потребуется составить предварительный договор, в котором покупатель должен сначала внести необходимую к погашению сумму в банк. После чего уже можно заниматься переоформлением права собственности.

ВТБ 24

По данному банку действуют такие же условия, которые были указаны выше. Следует перед осуществлением сделки с потенциальным покупателем внимательно ознакомиться с кредитным договором.

Важно! Часто при досрочном погашении ипотеки может начисляться штраф за такие действия. Вследствие этого сумма к погашению может быть больше.

Также следует учесть, что при самостоятельном оформлении будет необходимо уплачивать государственную пошлину для регистрации соответствующих документов.

Россельхозбанка

Банк предоставляет возможность по всем перечисленным выше схемам. Однако перед заключением соглашения следует уточнить все нюансы по кредитной программе у сотрудника учреждения. По каждой из таких программ действуют свои условия, при которой либо можно переоформлять ипотеку на другое лицо, либо нет.

Нюансы продажи ипотечного жилья

На купленную в ипотеку недвижимость могут распространяться и другие нюансы. Это могут быть дополнительные государственные программы или внутренние условия собственников.

К более частым нюансам можно отнести:

• Материнский капитал.
• Развод собственников.
• Военная ипотека.

Данные обстоятельства могут ограничивать действия, связанные с продажей собственности, приобретённой через договор ипотечного кредитования. Для успешного заключения сделки может потребоваться сбор дополнительных документов, без которых такой договор может быть признан недействительным.

С материнским капиталом

Согласно действующему законодательству при внесении материнского капитала при оформлении ипотеки дети автоматически получают долю в недвижимости. Поэтому при возникновении намерения продать такую собственность необходимо обратиться в органы опеки для того чтобы получить необходимо разрешение о смене жилищных условий. Только после этого можно заключать сделку купли продажи.

Нужно соблюсти и другие правила в отношении детей: они должны также получить долю в новой квартире, а условия в ней должны соответствовать всем санитарным нормам.

При разводе супругов

Если квартира была приобретена в браке, она будет считаться совместным имуществом, даже если договор кредитования был заключён на одного супруга. Поэтому получить разрешение на продажу нужно от каждого из членов бывшей семьи, так как каждый из них имеет на данную собственность равные права.

К примеру, супруг, на которого был оформлен кредитный договор, будет и дальше платить проценты. Однако при продаже, даже после развода, он обязан получить письменное согласие супруги на осуществление данных действий.

Взятого по военной ипотеке

Продать такую форму собственности, находящейся не только под обременением банка, но и министерства обороны можно только в случае полного погашения процентов по кредитному договору. Любой другой законный способ продажи на сегодняшний день отсутствует.

Что важно помнить при сделках с обремененной недвижимостью

Как продавец, так и покупатель такого имущества с обременением должны для себя установить схему продажи. Сделать это можно только исходя из положений самого договора ипотечного кредитования или при личной консультации у специалиста банка.

Также следует отметить следующие важные моменты:

1. Все действия с денежными средствами покупателя должны быть нотариально оформлены.
2. Перед заключением сделки по продаже необходимо внимательно изучить договор и проверить квартиру на юридическую чистоту.
3. Заранее уведомить банк о намерениях продажи собственности.
4. При наличии перечисленных выше нюансов необходимо подбирать соответствующую схему для продажи, а также собирать дополнительные для этих действий документы.

О том, что делать с валютной ипотекой, читайте советы экспертов.

Перед тем как начать искать покупателя, важно не только уведомить банк, но и проконсультироваться у специалиста по возможным схемам продаж. Это позволит быстро собрать все необходимые документы, что ускорит действия по переоформлению прав собственности в дальнейшем.

Видео: Советы специалиста