Жилищная ипотека оформляется на длительное время — от 10 до 20 лет. В этот период жизнь заемщика может измениться, обстоятельства заставляют задуматься над тем, как продать квартиру если она в ипотеке.

Причины

Решение о продаже квартиры в ипотеке бывают по самым разным причинам:

• невозможность выплачивать регулярный платеж;
• переезд в другой город или страну;
• развод супругов;
• заработать деньги;
• покупка жилья с большей площадью.

Несмотря на мифы о невозможности продажи ипотечной квартиры оформление сделки возможно с разрешения банка.

Можно ли осуществить такую сделку

Совершить сделку реально и законно. Закон РФ ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» дает заемщику право пользования и продажи заложенного имущества.

Первое действие заемщика – оповестить банк о намерении продажи и получить его согласие на сделку.

Продать ипотечное жилье можно несколькими способами:

1. Досрочно погасить ипотеку.
2. Самостоятельный поиск покупателя.
3. Помощь банка.
4. Продажа долга.

Владелец кредита не имеет право совершать какие-либо сделки в отношении залоговой квартиры без согласования с банком.

Как банки относятся к подобной инициативе

Банку не интересна сделка по залоговой квартире, так как он теряет проценты, оплаченные по кредиту. Ему интересно своевременное погашение кредита без просрочек. С целью избежания задолженности, банк оказывает помощь в продаже залогового имущества.

Как продать квартиру если она в ипотеке и купить другую

Для продажи ипотечного жилья заемщик должен обосновать повод для такого решения. Одобряя сделку, банк предлагает варианты ее осуществления.

Досрочное погашение

Простейший вариант продажи ипотечного жилья – поиск покупателя, способного погасить имеющийся долг ипотечного кредита за приобретаемую квартиру. Для досрочного погашения займа необходимо:

1. Сообщить в банк о намерении продать квартиру и указать причину своего решения.
2. Заемщик ищет покупателя, согласного отдать часть денег до сделки купли-продажи продавцу для погашения долгового обязательства и снятия обременения с продаваемой квартиры.
3. Оформляется договор между покупателем и заемщиком о получении залоговых денег, равных сумме остатка долга по ипотеке с участием нотариуса.
4. Заемщик выписывает всех членов семьи из находящейся в ипотеке квартиры.
5. Внесение остатка долга по ипотеке. Банк выдает справку о полном погашении ипотеки и снятии задолженности.
6. Снятии обременения с залоговой квартиры.
7. Составление договора купли-продажи, переоформление права собственности на квартиру.

Если банк не уведомлен о намерении продажи квартиры, а просто досрочно погашается долг, банк вправе запретить сделку по продаже данного имущества.

Продажа за наличный расчет

Данный способ продажи наиболее прост и выгоден продавцу, но не для покупателя, для которого подобная схема очень рискованна. При внесении залога покупатель не получает никаких имущественных прав.

Распространенный способ который практикуется в подобной ситуации – использование банковской ячейке:

1. Предварительное согласие банка проведения сделки.
2. После подписания договора купли-продажи, покупателем и продавцом, сумма, для снятия залогового обременения (залог) и документы помещают в банковскую ячейку.
3. В другую ячейку помещается сумма для продавца.
4. После погашения кредита документы для снятия обременения переходят покупателю. Продавец свою долю получает при переоформлении прав собственности (в новостройке – при перерегистрации ДДУ с застройщиком).

Вместо схем с ячейками возможен безотзывной аккредитив:

1. В этом случае деньги покупателя сохраняются на счете.
2. Выдаются деньги продавцу после предоставления банку документов перехода права собственности.
3. Банк списывает со счета, необходимую для погашения кредита, сумму, а остальные средства забирает покупатель.

Если покупатель тоже «ипотечник»

Если покупатель оформляет ипотеку, возможны сложности подобной сделки. Прежде всего необходимо узнать о сумме наличных, которой он располагает, а какую планирует получить в кредит. Если покупатель располагает необходимой суммой для погашения ипотеки, производятся действия по простой схеме с ячейками или безотзывной аккредитив.

В случае отсутствия необходимой суммы для задатка действует схема:

1. Покупатель получает одобрения банка на получение ипотеки, извещает о желании купить квартиру, что в ипотеке, и заключает договор ипотечного кредитования.
2. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи и заверяют у нотариуса.
3. На основании договора банк переводит на счет продавца необходимую сумму для погашения долга.
4. Заемщик погашает задолженность и снимает обременение.
5. Банк переводит остальную долю продавцу, в соответствующих органах продавец и покупатель регистрируют договор. Покупатель полученное свидетельство передает банку в качестве залога.

В основном такую схему купли-продажи проводят крупные банки. Банки поменьше побаиваются рисков данной сделки.

Помощь банка

В данной схеме банк участвует как продавец. Оформляют документы, предоставляют ячейку и снимают обременение банковские сотрудники и покупатель. Присутствие заемщика не обязательно, от него необходима только подпись.

Подобная схема не совсем выгодна для заемщика, так как банк не заинтересован продать залоговое имущество по более высокой цене. Главная задача – погашение задолженности по ипотеке.

Передача долговых обязательств: перезайм

В случае перезайма долговое обязательство переоформляется на другого заемщика. Стороны заключают договор о переводе части займа на покупателя. Новый заемщик становится должником и собственником ипотечной квартиры. Покупатель покупает жилье под обременением из-за низкой ее стоимости в отличие от рыночной цены.

Желающий предоставляет необходимые документы в банк для оформления ипотеки, в случае одобрения проводит оценку недвижимости и оформляет долговое обязательство.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Продажа подобной недвижимости очень хлопотна и не выгодна. Множество покупателей отталкивает обременение квартиры, или наоборот заинтересованные в покупке пытаются максимально сбить цену, понимая затрудненное положение заемщика.

В Сбербанке

Продать квартиру с обременением возможно по схеме с ячейками. Условиями Сбербанка по продаже залогового имущества является:

1. Сотруднику необходимо указать причину продажи в случае одобрения, если в кредитном договоре нет ограничений на досрочный расчет. Сбербанк иногда готов вести переговоры.
2. Стороны по сделке должны заключить предварительный договор купли-продажи квартиры для уверенности организации в заключении окончательной сделки.
3. Оплата долга покупателем в полном объеме. Для этого необходима письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца.
4. В случае соответствия требованиям происходит перекредитование новым лицом.

Продажа квартиры без разрешения банка проводится, если долговое обязательство погашено, и обременение снято с квартиры.

В ВТБ 24

Кредитование ВТБ 24 банком предоставляется на условиях реструктурирования и выдачи дополнительного кредита. Данным банком рассматриваются наличный платеж или предоставление кредита на определенных условиях:

• 12% годовых;
• от 20% доля первоначального платежа;
• до 30 лет.

Оценка квартиры осуществляется с участием банка. Он контролирует соответствие рыночной цены объему долга.

Куплена по военной ипотеке

Военная ипотека – это форма использования займа на жилье, предоставляемая военнослужащим, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе.

Продажа таких квартир доставляет больше хлопот продавцу, так как объяснять причину нужно не только банку, но и военному министерству.

Порядок действий при продаже:

1. Военнослужащий оповещает о намерениях продать находящуюся в залоге квартиру банк и ФГКУ «Росвоенипотека».
2. Подает рапорт по месту службы для получения нового свидетельства члена НИС.
3. В банке получает график платежей и заявляет о досрочном погашении долгового обязательства за счет личных средств.
4. Погашение задолженности в полном объеме.

В течении 3-х дней ФГКУ «Росвоенипотека» направит заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Росреестр. С аннуляцией записи все обременения будут сняты.

Заемщик может продавать квартиру физическому или юридическому лицу по схеме договора купли-продажи.

С материнским капиталом

Если материнский капитал был взят под жилищный кредит, сделка будет возможна по истечению 3-х летнего возраста ребенка, которому выделены эти деньги:

1. Продавцу необходимо получить письменное разрешение от банка УралСиб на продажу квартиры.
2. После получения документа можно приступать к погашению задолженности и подавать документы на снятие обременения и переоформления прав собственности.

При разводе

При разводе супругов делится не только нажитое имущество пополам, но и долговые обязательства. В этом случае есть два пути:

1. Ипотека оформлена после заключения брака. Кредит переоформляется на два новых кредита или переписывается прежний на одного заемщика.
2. Ипотека оформлена до вступления в брак. Законодательно жилье не считается совместно нажитым имуществом, поэтому кредитозаемщиком может быть один из бывших супругов. Разделу подлежат платежи, совершенные после заключения брака. Но этого добиться возможно только через суд.

В любом из случаев необходимо проконсультироваться с сотрудниками банка.

Ключи: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке