Имея в собственности квартиру, гражданин может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Чтобы избежать возможных затруднений и негативных последствий, важно понимать существенные аспекты этого процесса и знать порядок оформления сопровождающих документов.

Организационные вопросы

Для того чтобы правильно сдать квартиру в аренду и составить договор, потребуется проделать ряд определенных мероприятий организационного характера.

Какие документы готовить собственнику

  1.   Единственному владельцу квартиры, которую планируется сдать в аренду, необходимо заранее подготовить такой пакет бумаг:

• документ, удостоверяющий личность собственника;
• правоподтерждающую документацию на имущество (свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН);
• при отсутствии правоподтверждающих бумаг понадобится документ-основание (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие);
• платежные документы, доказывающие факт отсутствия задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• справку или выписку о прописанных в жилом помещении лицах.

  2.   Если объектом недвижимости владеют несколько лиц, необходимо наличие согласия всех сособственников, оформленное одним из следующих вариантов:

• письменный документ, собственноручно написанный каждым совладельцем;
• нотариальная доверенность, выданная одному из собственников остальными;
• личное подписание договора аренды всеми собственниками.

Важно! Помимо бумаг, перечисленных в первом случае, комплект необходимых документов подразумевает наличие письменного согласия от лиц, не приходящихся совладельцами, но зарегистрированных в данном жилье, либо их подписей в договоре аренды.

  3.   Когда квартира является неприватизированной, то необходимо согласие муниципалитета на предоставление ее в аренду. Для этого следует обратиться в компетентный орган по управлению муниципальной собственностью и подать заявление с просьбой разрешить передачу квартиры в аренду. К документу прилагаются согласия зарегистрированных в квартире лиц, написанные от руки.

Чтобы сдать муниципальную квартиру в аренду, потребуется:

• разрешение наймодателя;
• паспорт гражданина, являющегося главным квартиросъемщиком;
• договор социального найма, либо ордер на недвижимость;
• платежные документы об оплате коммунальных платежей;
• справка о регистрации из ЖЭКа.

Определяемся с ценой за съем

Установить среднюю стоимость арендной платы поможет изучение текущей ситуации в отношении съемного жилья:

1. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных в газетах или в Интернете.
2. Можно применить и специальный калькулятор оценки имущества, сдаваемого в наем. Однако он дает только ориентировочную стоимость, независимо от конкретных обстоятельств.

На размер арендной платы оказывают влияние такие факторы:

• местоположение объекта;
• площадь;
• общее состояние жилища;
• наличие мебели;
• уровень развития инфраструктуры в районе;
• отдаленность от общественного транспорта;

Разумно установленная цена поможет быстро и без лишних усилий сдать имущество в аренду.

Как искать нанимателя без посредников

Существует несколько путей поиска нанимателей:

1. Подать объявление в надлежащие печатные издания и разместить на специальных сайтах. Метод весьма эффективен, так как привлекает широкий круг населения. При этом отрицательной стороной является то, что общаться с желающими арендовать помещение придется постоянно, ведь звонки будут поступать в любое время. Кроме того, за такими объявлениями все следят риэлторы, желающие привлечь клиентов.
2. Найти арендатора при помощи размещенного им объявления о поиске жилья в аренду.
   Часто сами граждане, нуждающиеся в съеме жилища, подают объявления о поиске. При этом нередко ими указывается требуемая информация о себе.
3. Написать объявления и расклеить их в том месте, где расположено имущество. Но следует помнить, что такие действия являются административным правонарушением, которое может повлечь наложение штрафных санкций.
4. Обратиться к знакомым. Можно поговорить с друзьями, родственниками и коллегами. При помощи соцсетей одновременно обратиться к большому количеству людей не составит труда.
5. Связаться с риэлторами. При отсутствии времени на самостоятельный поиск можно обратиться за помощью к нескольким агентствам недвижимости. Чем больше фирм занесут информацию о квартире в свои базы, тем быстрее найдется арендатор.

Также возможно заключение эксклюзивного договора с одним агентством. Это избавит от лишних телефонных звонков, и сдачей квартиры будет заниматься одна компания.

Показываем квартиру

Немаловажную роль для успешной сдачи объекта играет ее правильный показ, поэтому заранее нужно подготовиться к процессу и осуществить следующее:

• провести уборку;
• проветрить помещение;
• осмотреть мебель и технику, а также убедиться в том, что все осветительные и электрические приборы находятся в исправном состоянии.

При показе квартиры желательно побеседовать с потенциальным арендатором, чтобы понять, насколько он подходит. О правах и обязанностях сторон рекомендуется говорить заранее, дабы не затягивать совершение процедуры впоследствии.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону

Жилищным кодексом РФ установлены обще положения о процедуре сдачи жилья в аренду. Им определяется:

• кто может быть арендодателем;
• права сторон договора аренды;
• возможные причины расторжения договора.

Несмотря на то, что законодатель не предусматривает возможности сдать недвижимость в аренду лишь после заключения письменного договора, наличие такого документа позволит избежать возможных конфликтных ситуаций впоследствии.

Оформляем страховку

Перед тем как сдать квартиру в наем, ее обязательно нужно застраховать. Таким образом владелец обезопасит свое имущество. В документе желательно обозначить возможности возникновения:

• пожара;
• потопа;
• газового взрыва;
• повреждения отделки.

Важно учитывать: недвижимость, сдаваемая в наем, подлежит страхованию с увеличенным коэффициентом.

Получаем согласие собственников и соседей

Для сдачи жилья требуется наличие согласия всех дольщиков, в собственности которых оно находится. В определенных ситуациях мероприятие должно быть согласовано с соседями или наймодателем.

Согласие наймодателя требуется, когда в аренду сдают:

• муниципальное имущество;
• неприватизированную комнату в коммунальной квартире;
• неприватизированную квартиру.

Одобрение, выраженное соседями, необходимо при сдаче приватизированной или неприватизированной комнаты в коммуналке.

Как составить договор

Главным документом, отражающим условия аренды жилого помещения и ответственность сторон, является договор аренды.

Стоит отметить! Несмотря на то, что многие именно так называют указанный договор, при заключении его с физическим лицом, правильно именовать его договором найма. При предоставлении помещения юридическим лицам заключается договор аренды. Такой документ должен обязательно регистрироваться компетентными органами. В случае заключения договора найма, регистрацию проводить не нужно.

В тексте договора обязательно должны быть прописаны такие пункты:

• полные данные сторон;
• суммы арендной платы, планируемая дата платежей, допускаются ли изменения оговоренной суммы;
• возможность взимания залоговой суммы, ситуации, при которых владелец вправе оставить ее у себя;
• частота проверок жилья наймодателем;
• обязанности по внесению коммунальных выплат;
• наличие ограничений в использовании объекта или приборов, находящихся в квартире;
• осуществление ремонта или приобретение техники в счет арендной платы.

Для уточнения обязательных условий договора аренды следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ. Форма договора может быть простой письменной, а может и удостоверенной нотариально, что даст больше гарантий для участников сделки.

Рекомендуется оформлять такого рода договоры на срок не более 11 месяцев. Так как законодательство все еще несовершенно, сегодня продолжают действовать некоторые нормы советских правовых актов, предусматривающих, что при проживании нанимателя на арендованной жилплощади свыше обозначенного срока, он вправе требовать проживания в квартире и по окончании действия договора.

К примеру, такое возможно при обращении в суд арендатора, имеющего тяжелое заболевание или финансовые затруднения. Так как судами нередко удовлетворялись подобные притязания, лучше избегать таких ситуаций.

Акт приема-передачи

Передаточный акт является дополнительной бумагой, отражающей список имеющейся в квартире техники и мебели на момент ее предоставления, а также общее состояние жилья. В нем рекомендуется оговорить обнаруженные недостатки имущества, для того чтобы обязанность по их устранению не пришлось нести нанимателю. Документ составляется и подписывается в двух экземплярах — по одному для каждого участника.

Скачать бланк Акта приема-передачи квартиры.

Как заплатить налог

Законодателем определяются различные виды налогов для арендодателей. Физические лица уплачивают НДФЛ по стандартной схеме. Предпринимателям предоставлен выбор оплаты:

• по общему режиму;
• используя упрощенную систему;
• применяя патентную систему.

Общий режим предусматривает отчисления 13% от получаемого дохода:

1. Ежегодно наймодатель должен обращаться в налоговую службу с декларацией.
2. Заранее следует рассчитать сумму полученной прибыли и вычислить необходимый налог, после чего можно перечислять требуемые финансы. При этом обязательно нужно сохранять платежные документы и предоставить их с пакетом остальных бумаг (договор аренды, банковские документы) при явке в налоговую.
3. Если сдается неприватизированная квартира, возможно, потребуется зарегистрировать документы в муниципальных органах, однако это не является обязательным.

Советы и предостережения специалистов

Существует ряд особенностей, которые имеют большое значение при оформлении договора аренды квартиры. Знание и понимание их поможет обезопасить себя от появления негативных последствий и избежать возможных неприятностей.

О расписках

Передачу финансов за аренду жилых помещений важно каждый раз подтверждать распиской:

1. Для упрощения процедуры можно подготовить специальный бланк, в который будут вписываться суммы денег и даты их передачи, а также отображаться подписи участников. При этом допускается присутствие свидетелей, о чем в расписке делается соответствующая отметка.
2. Рекомендуется составлять 2 экземпляра документа, чтобы он оставался у каждой стороны.
3. При оплате безналичным путем наниматель должен сохранять платежную документацию, подтверждающую факт передачи денег.

Скачать бланк расписки в получении денег за аренду.

О налогах

Любая аренда предусматривает обязанность наймодателя по уплате налогов:

1. При продолжительном сроке аренды и регистрации договора в органах Росреестра такие сведения, как правило, направляются в ФНС, поэтому утаить их практически невозможно.
2. Если аренда краткосрочная, сокрытие информации теоретически возможно, но делать это не рекомендуется. В случае обнаружения нарушений, наймодатель будет вынужден оплачивать не только сумму налога, но и штрафные санкции.
3. Если же продолжительное время не платить налоги, таким образом задолжав крупную сумму отчислений, лицо может быть привлечено даже к уголовной ответственности.

Неуплата налогов за аренду жилья возможна лишь при наличии уважительных причин. Арендодатель может быть освобожден от этой обязанности только в ситуации, когда арендатором продолжительное время не производилась оплата по договору, и это можно подтвердить.

Иногда определенный гражданин одновременно сдает в аренду несколько жилых помещений. Это рассматривается законодательством в качестве предпринимательской деятельности, и подразумевает получение соответствующего статуса. Невыполнение этого условия грозит лицу привлечением к административной, либо уголовной ответственности, исходя из полученной суммы доходов.

О регистрации сделки

Обязательная регистрация для договоров аренды квартиры не предусматривается, если он оформлен на срок менее одного года. При более длительных периодах регистрация необходима:

• Отрицательной стороной данной процедуры является то, что это требует сбора документации и расходов на оплату госпошлины. Кроме того, информация об аренде поступит в налоговую службу.
• Однако в этом есть и свои плюсы. Например, при регистрации договора найма собственник обеспечивается дополнительными гарантиями.

О рисках для наймодателя

Каждый собственник должен понимать, что предоставляя свое имущество посторонним лицам в аренду, он несет определенные риски, которые могу заключаться в следующем:

1. Порча мебели, интерьера или техники. Чаще всего такое возможно при сдаче квартиры в аренду посуточно. Поэтому крайне важно подписывать соответствующий договор, ведь при обнаружении нанесенного вреда, владелец может потребовать от арендатора возместить ущерб, и привести объект недвижимости в первоначальный вид.
2. Хищения. При сдаче меблированной квартиры владелец рискует тем, что недобросовестный наниматель может в любой момент покинуть жилье, и при этом вывезти имеющуюся мебель и электроприборы. В данном случае для того, чтобы себя обезопасить, нужно составлять передаточный акт, который подробно зафиксирует все, что имеется в квартире на момент подписания договора и заселения нового жильца.
3. Неуплата. Ситуация довольно распространенная. Если арендатор систематически «забывает» производить платежи, либо уплачивает суммы не в полном объеме. Если правоотношения не подтверждены договором, то далеко не всегда собственник может добиться погашения задолженности.

Именно поэтому так важно письменно оговаривать условия и порядок оплаты за пользование помещением. При наличии надлежащим образом оформленного договора за владельцем всегда остается возможность получения защиты своих нарушенных прав в судебном порядке.

Видео: Консультация специалиста