Как получить право собственности на самовольную постройку: законодательная база, последние изменения 2020 года и правила оформления документов.

Последние законодательные изменения

Законодательство, регулирующее вопрос как получить право собственности на самовольную постройку, в 2020 году не изменилось. Но ужесточились правила проведения данной процедуры.

Государство вносит некоторые земельные участки в специальный реестр. Регистрация таких наделов запрещена. Поэтому первое, что нужно узнать – не входит ли участок, на котором находится строение, в реестр.

Если выяснится, что землю запрещено регистрировать, то результатом судебного разбирательства станет снос самостроя.

Что такое самострой 

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается здание, соответствующее одному из нижеперечисленных условий:

• если строительство осуществлено на земле, которая не оформлена под возведение зданий в установленном законами порядке;
• если здание построено без сопутствующих на этот процесс разрешений;
• если строительство осуществлено с нарушениями технических нормативов.

Когда строение возведено, владелец не получит право собственности. А это означает, что такое здание не может быть предметом продажи, обмена, дарения.

Согласно правилам самострой, подлежащий сносу, ликвидируется за счет лица, которое его строило. Но существуют исключения, в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Как получить право собственности на самовольную постройку

Для признания судом самостроя законным, необходимо чтобы участок был в собственности, пожизненном владении или бессрочном пользовании у того, кто хочет получить право собственности на объект.

При этом лицо, желающее быть собственником, обязано компенсировать все траты тому, кто возвел объект. Сумма определяется судом. В том случае, когда строение нарушает чьи-то права, вредит здоровье, то объект должен быть снесен.

Шаг 1-ый: необходимо составить исковое заявление в суд

Иск должен содержать следующие данные:

1. Указание оснований использования земельного участка.
2. Описание техплана строения. Обязательно указать вид объекта.
3. Обозначение кто занимался строительством здания.
4. Объяснение почему строение можно считать самостроем.
5. Обозначение, что объект возведен с соблюдением норм, здоровью и жизни других лиц не угрожает. То есть, указать, что признанию объекта законным ничего не препятствует.

Если ранее были попытки признать строение законным, это следует указать. А также необходимо объяснить причины, почему не получилось зарегистрировать право собственности.

Ответчиком признаются местные органоны самоуправления под чьим ведомством участок.

Шаг 2-ой: Оплата государственной пошлины

Сумма оплаты зависит от цены объект:

Сумма в рублях	Стоимость в рублях
до 20 000	4% от исковой суммы, но минимум от 400
20 001-100 000	800+3% от превышающей 20 000 суммы
100 001 – 200 000	3200+2% от превышающей 100 000 суммы
200 001- 1 000 000	5200+1% от превышающей 200 000 суммы
более 1 000 000	13 200+0,5% от превышающей 1 000 000 суммы.

При цене объекта до 50 000 иск направляется мировому судье того участка, под ведомством которого находится самострой. В остальных случаях заявление передается в районный суд.

Документы

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• подтверждение правообладание участком;
• документ с БТИ либо акт, чтобы подтвердить существование самостроя;
• справки с МЧС, СЭС и иные подтверждающие отсутствие препятствующих факторов документы;
• бумаги, подтверждающие попытки легализовать объект;
• чек на оплату пошлины;
• копии заявления для каждого участника суда.

Когда все документы буду предоставлены, судья рассмотрит заявление и внесет решение. Если решение будет положительным, то необходимо зарегистрировать право собственности на объект.

Потребуется внести оплату государственной пошлины и предоставить документы в Росреестр:

• заявление;
• удостоверение личности;
• заключение суда;
• чек на оплату государственной пошлины.

Специалист Росреестра сообщит дату готовности документов.

Снос во внесудебном порядке

Согласно пункту 2 статьи 222 ГКРФ, снос постройки осуществляется за счет того, кто ее возвел. Постановление 10/22 гласит, что просить признания судом постройки незаконной, а значит требовать сноса могут:

• владелец земельного надела;
• субъект, которому участок перешел на правах дарения и т.п;
• гражданин, чьи права из-за строительства объекта нарушены;
• прокурор;
• уполномоченный орган;
• законный собственник надела.

Снос самовольного строения во внесудебном порядке осуществляется в соответствии с пунктом 4 статьи 222 ГК РФ. Снос самостроя происходит на основании определенных условий:

• земельный надел не предназначен для строительства;
• участок находится в особой зоне;
• надел находится в месте отвода инженерных сетей.

Порядок принятия решения о сносе:

1. Рассмотрение вопроса местной администрацией.
2. Принятие решения о сносе.
3. Направление решения гражданину, который построил объект.
4. Для осуществления сноса дается 1 год.

Бывает так, что неизвестно, кто строил объект, тогда:

1. Публикуется информация о требовании сноса.
2. Публикуется информации на сайте ОМС о сносе.
3. Создание информационного щита с данными о сносе и установка его в пределе участка.
4. Если строитель не найден, то через 2 месяца после публикации сообщений местная администрация может самостоятельно снести объект.

При необходимости решение о сносе можно обжаловать в судебном процессе.

Порядок регистрации самовольно построенного гаража

Процедура признания самовольно построенного гаража имеет свои особенности. Гараж можно возвести:

• на территории кооператива;
• на даче;
• в садово-огородническом товариществе;
• на свободном участке.

Для получения свидетельства о государственной регистрации гаража необходимо, чтобы земельный участок был в собственности. То есть, если гражданин является собственником участка, то предъявить права на самовольный объект никто не может, кроме самого владельца участка.

Если гараж возведен на территории дачного или садового товарищества, то не обязательно обращаться в суд. Можно сделать быстрее и проще: гараж оформить в качестве вспомогательного строения.

Но в случае характеристики объекта как капитального строения потребуется написать заявление в местную комиссию по ликвидации самостроя:

1. Необходимо будет составить заявление с просьбой о проведении регистрационной процедуры гаража. Для этого потребуется заполнить декларацию, в которой указываются названия используемых материалов и их стоимость.
2. Следующий шаг – обращение в БТИ. Это необходимо, чтобы поставить гараж на учет самовольных объектов.
3. После этого следует обратиться в архитектурный департамент. В ведомстве выдадут декларацию о строительстве объекта. После чего можно будет получить право собственности.

В том случае, когда гараж находится во дворе многоквартирного дома, и участок переходит во владение на правах приватизации, следует обращаться в БТИ для получения технического паспорта.

Если необходимо узаконить гараж, который находится в кооперативе, то требуются следующие документы:

• бумага, которая подтверждает владение участком;
• подтверждение владением гаража в течении 10 лет;
• техпаспорт БТИ;
• заявление от председателя;
• подтверждение от органов местного самоуправления отсутствия претензий к собственнику гаража.

В том случае, когда гараж необходимо узаконить через суд, потребуется собрать пакет документов:

• документ, подтверждающий правообладание земельным участком;
• кадастровый план земельного надела;
• техпаспорт объекта;
• заключение о пригодности гаража для эксплуатации;
• инвентаризационная справка;
• градостроительный план;
• результаты строительной экспертизы;
• акт согласования границ;
• если гараж находится в кооперативе, требуется подтверждение права владения – членская книга.

Как оформить самовольную постройку

Если объект построен на земле, которая не предназначается для строительства, процедура признания права собственности усложняется:

1. Для начала необходимо придать земельному участку статус «под строительство». Это можно сделать путем подачи собственником в муниципалитет ходатайства. Но обязательно должна быть указана причина, почему требуется перевод земли из одной категории в другую.
2. Также должны быть приложены документы:

• выписка из Росреестра;
• кадастровый номер;
• удостоверение личности;
• подтверждение права собственности.

       3.   По результату рассмотрения вопроса ходатайство может быть признано, либо отклонено.

       4.   Если решение положительное, то можно далее заниматься легализацией строения на общих основаниях.

В Крыму

Сложность признания самовольной постройки законной заключается в том, что нормативно-правовой акт от 2015 года не действителен для данной территории. Поэтому все подобные процессы осуществляются через суд.

Но, поскольку нельзя возводить здания на территории особой местности, процесс усложняется еще больше. К таким участкам относят:

• природоохранные места;
• зоны отдыха;
• исторические места;
• памятники.

В Крыму таковых мест очень много. Поэтому к судебным документам обязательно прикладывается разрешение от соседей.

Кроме того, на судебном заседании должен присутствовать представитель муниципалитета, чтобы высказать мнение – не возражает ли администрация против признания права собственности. Далее признание строение законным происходит на общих основаниях.

На участке ИЖС

Признать законным строение, возведенное на участке под ИЖС, не так сложно. Категория участка позволяет возвести на нем жилые объекты, гаражи, подсобные сооружения и сараи.

Самостроем в этом случае считается здание, разрешение на строительство которого отсутствует.

Для оформления права собственности следует узаконить строение через администрацию. Для этого необходимо:

• обратиться с ходатайством в муниципалитет;
• собрать пакет документов;
• согласно статье 9.5 КоАП РФ заплатить штраф.

Если администрация откажет, то следует обратиться с иском в суд. Но обычно проблем не возникает.

На арендованном участке

Президиумом ВС РФ в обзоре судебной практики от 19.03.2014 признано, что самострой на арендованной земле может быть легализован. Для этого необходимо, чтобы надел соответствовал следующим условиям:

• аренда участка была для строительства данного здания;
• здание построено в соответствии с нормами;
• здание построено без нарушения прав других граждан.

Также следует обратить внимание на некоторые моменты договора аренды. Нельзя возводить здания капитального строительства, если в условиях договора прописано, что разрешено устанавливать быстровозводимые объекты.

Судебная практика

Один судебный процесс закончился отказом в удовлетворении иска о признании права собственности. У истца была своя стоянка – нежилое здание с металлическим ограждением. Разрешения на строительство не было. Но объект был построен за собственный счет истца. Земельный участок находился в аренде, и арендодатель отказал в оформление отвода земли.

Суд принял решение отказать, обосновав его тем, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, а значит признается недействительным (ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).

Видео-инструкция о получении права собственности