При переводе квартир в нежилые объекты меняется их предназначение, статус и порядок их использования. Необходимость перевода дома в коммерческую недвижимость может иметь различные цели. Разберемся, как перевести жилое помещение в нежилое.

Условия

Основания для перехода жилой недвижимости в нежилое устанавливаются главой 3 Жилищного кодекса России, а также нормативной базой, регламентирующей градостроительную деятельность в России.

Переход квартиры в статус коммерческого объекта возможен при выполнении таких условий:

1. Жилплощадь, расположенная в многоквартирном здании, может стать нежилой, если расположена на 1 этаже здания. Если жилье находится выше, то находящиеся под ним должны быть в статусе нежилых.
2. В переводимую жилплощадь должен быть проведен отдельный вход, отличный от подъезда к квартирам в доме.
3. Возможность оборудовать не связанный с жильем вход в помещение, являющееся частью недвижимого имущества.
4. Планируемая к переводу квартира не должна использоваться хозяином или другими жильцами для постоянного проживания.
5. Правомочия собственника на недвижимость не должны быть обременены притязаниями третьих лиц.
6. Жилая площадь должна соответствовать требованиям, устанавливаемым для перевода.

Что не может получить статус «нежилого»

Статьей 22 ЖК РФ определены ситуации, когда сменить статус жилья на коммерческое помещение невозможно. Не допускается смена статуса когда:

• проход к переводимому жилью возможен только при использовании общего входа к квартирам либо отсутствует возможность технически оборудовать такой доступ;
• планируемая к переводу недвижимость используется как постоянное жилье для собственника либо иных лиц;
• домовладение обременено претензиями иных субъектов;
• объект располагается в наемном доме социального использования;
• целью перевода служит осуществление религиозных мероприятий;
• отсутствует возможность обеспечения жилплощади действующим требованиям.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Процесс перевода состоит из нескольких этапов, к каждому из которых нужно отнестись с особым вниманием.

Этап 1 – Сбор документов

Документация готовится для предоставления её в Департамент имущественных отношений для межведомственной комиссии, принимающей решение по согласованию перевода. Подготовка документов проводится одним из владельцев объекта, либо доверенным лицом.

В муниципалитет требуется представить:

1. Поэтажный план здания и его экспликацию. Для его получения необходимо обратиться в Департамент для получения доверенности на заказ документации в БТИ. В Бюро потребуется подать заявление установленной формы и приложить удостоверение личности заявителя, а также правоустанавливающие бумаги на помещение. Это могут быть договора о передаче права, наследственное свидетельство, выписка из ЕГРН и другое. Срок подготовки документов может занять до 30 дней.
2. Техпаспорт и планировку квартиры. Их можно взять в БТИ.
3. Заключение Роспожнадзора о соответствии помещения установленным нормам. Получить его можно в Управлении ГПН ГУ МЧС, подав заявку определенного образца. После обследования объекта, сотрудником службы выносится заключение о том, что оно отвечает действующим требованиям.
4. Заключение Санэпиднадзора. Составляется оно в СЭС после обследования работником организации планируемого к переводу помещения.
5. Справка ДЭЗ, содержащей сведения о предназначении другого недвижимого имущества, располагающегося на одном этаже с объектом. Справка выдается организацией, осуществляющей обслуживание дома, по заявлению заинтересованного гражданина. К нему прикладываются паспорт РФ и доверенность представителя, а также правоустанавливающий документ на квартиру.
6. Акт о техническом состоянии всего здания, выдаваемое в ЖЭУ, ТСЖ и иных управляющих организациях.
7. Выписка из домовой книги, выдаваемой в паспортном столе. В ней содержится информация о всех прописанных в жилплощади людях. Действует такая бумага не более 14 дней.
8. Проект на перепланировку. Он готовится в проектной компании, имеющей соответствующую лицензию.

Кроме того понадобится согласование с соседями. Сложно ли его получить? При нахождении жилплощади в многоквартирном здании нужно провести собрание собственников помещений. Для этого потребуется:

1. Подать заявку в управляющую компанию о внесении в повестку очередного собрания владельцев такого вопроса либо о проведении внеочередного мероприятия. При его проведении вне очереди, необходимо уведомить каждого владельца о времени и дате не позже, чем за 10 суток.
2. Собрание признается состоявшимся, а его решения правомочными, если в нем участвовали не менее половины собственников помещений.
3. Законным признается решение, если оно принято не меньше 2/3 голосов от всего количества присутствующих. Итоги заносятся в протокол.

Пакет дополняет стандартный перечень документов:

• гражданские паспорта всех владельцев недвижимости;
• правоустанавливающая документация;
• доверенность для представителя;
• при обращении юридического лица необходимы его учредительные документы.

Со всем пакетом документов в Департамент Управления Имуществом нужно представить заявление установленного образца (скачать).

Решение о переводе рассматривается в период до 1,5 месяца. После этого обратившемуся направляется извещение в течение 3 дней по почте, либо вручается лично.

Этап 2 – Определение стоимости в БТИ

Получив согласование межведомственной комиссии, нужно запросить в отделе приватизации БТИ для установления размера стоимости объекта. Для этого представляются:

• заявка установленной формы;
• паспорта всех собственников;
• документация, подтверждающая правомочия владельцев;
• план этажей, техпаспорт и экспликация;
• уставную документацию и доверенность, если хозяином является хозяйствующий субъект.

Расчет суммы производит комиссия в составе сотрудников БТИ. При этом учитываются различные факторы, например:

• комфортность использования;
• место расположения;
• наличие рядом других организаций;
• техсостояние недвижимости и другое.

Рассчитанная сумма указывается в протоколе и подлежит уплате в любом банковском учреждении.

Этап 3 – регистрация в УФРС

Для осуществления процедуры потребуется:

1. Обратиться в регистрирующую службу с заявлением о переводе жилья в коммерческую собственность. К нему необходимо приложить:
   • удостоверения личности всех владельцев жилья;
   • правоустанавливающую документацию;
   • протоколы муниципального органа и БТИ;
   • кадастровый паспорт;
   • при обращении юридического лица нужно подать учредительные бумаги и доверенность на представление интересов.
2. Оплатить госпошлину в установленном размере. Сегодня такая сумма составляет 1000 рублей. Квитанция прилагается к пакету документов.
3. После приемки документов сотрудником выдается расписка, в которой указывается дата получения документа.
4. В назначенный день выдается выписка из ЕГРН (ЕГРП) с измененным статусом объекта, дающим право на ведение в нем коммерческой деятельности.

Сколько стоит

Процедура перевода занимает большой период времени и влечет определенные затраты. В них входят:

• сумма перерасчета нежилой недвижимости, разработанного БТИ;
• оформление техпаспорта инспекцией;
• госпошлина за выдачу новой выписки из ЕГРП;
• стоимость нотариальных услуг по удостоверению необходимой документации;
• цена проектирования перепланировки.

Нужно ли согласие соседей и собственников

В многоквартирном доме

Статьей 40 ЖК РФ устанавливается обязательность согласования проводимых работ по перепланировке и переустройству с собственниками всех объектов в панельном здании при присоединении в их процессе части совместного имущества. Если перевод связан с проведением этих работ, то получать согласие необходимо.

В случае когда получение статуса коммерческого объекта не связано с переустройством и перепланировкой, согласия других владельцев не требуется.

В частном доме

Независимо от осуществления перевода ГК РФ устанавливается требование получения разрешения у граждан, являющихся владельцами соседних квартир, если осуществление коммерческой деятельности повлечет необходимость использования партнерами предпринимателя общих территорий, либо часть строения или земельный участок под ним находится в совместном владении сособственников.

Кроме того, предпринимательская деятельность не может создавать:

• вибрации перегородок;
• шумы, превышающие установленные нормы;
• порчу воздуха вредными веществами, создающими неблагоприятную среду для проживания соседей.

Ведь статьей 247 ГК РФ пользование общедолевого имущества производится по соглашению всех участников.

Когда могут отказать в процедуре

Существуют ситуации, когда служба, уполномоченная на перевод жилплощади в статус коммерческой, принимает решение отказать в изменении предназначения с указанием причин для такого решения.

Вынесение отказа возможно только по причинам, прямо предусмотренным законодательством:

1. Заявителем представлен не полный пакет документов. В такой ситуации муниципальным органом дается возможность донести недостающие бумаги в срок до 15 дней.
2. Обратившимся подано заявление в ненадлежащий орган власти.
3. Представленный проект переустройства помещения не отвечает требованиям нормативных актов.
4. Наличие ограничений, предусмотренных ЖК РФ.

Возможно ли обжаловать в суде

Получив отказ, заявитель может устранить его причины и подать документы снова. Помимо этого, при наличии оснований он может опротестовать такой отказ в судебном порядке. При этом стоит обратить внимание на ссылки на найденные нарушения.

Для этого необходимо подготовить и подать заявление в суд. Оно должно содержать:

• информацию об обжалуемом решении:
• обстоятельства, основанные на соблюдении условий, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;
• подтверждения передачи документации в уполномоченные орган власти;
• акт приемки комиссии при проведении перепланировки;
• факты, опровергающие основания отказа, представленные в уведомлении.

Заявление подписывается истцом, к нему прикладываются доказательства, удостоверяющие указанные обстоятельства.

Надо отметить, что получение нужного решения будет зависеть от правового режима объекта, надлежащего органа власти для обращения, мотивации отказа в переводе квартиры в нежилой объект и другое.

Видео: Консультация специалиста