Реализация недвижимости порождает массу вопросов, один из которых – кадастровая оценка. Поскольку при отчуждении имущества налогообложение напрямую зависит от кадастровой стоимости, процесс ее определения интересует многих налогоплательщиков. Разберемся в вопросе подробнее.

Что это такое

Кадастровая стоимость определяется Росреестром без учета особенностей конкретного жилья. Другими словами, кадастровая стоимость квартиры — это средняя стоимость недвижимости в определенной местности.

Представляет особую ценность в следующих случаях:

• при расчете налогов на имущество;
• в случае реализации недвижимости;
• при расчете нотариальных услуг;
• в случае судебных тяжб по разделу недвижимости;
• для оформления ипотечных кредитов;
• в случае получения помощи от государства (пособия, субсидии);
• в других ситуациях, связанных с оборотом недвижимости.

В чем разница с рыночной

Рыночная цена квартир может существенно различаться с кадастровой стоимостью. Все дело в факторах, которые учитываются при оценке. Рассмотрим показатели, на основе которых определяется рыночная стоимость объектов недвижимости:

• наличие мебели и бытового оборудования;
• наличие ремонта и его качество;
• наличие парковки;
• вид из окна;
• благоустройство прилегающей территории;
• наличие шумных соседей;
• близость к дороге и прочие факторы.

При кадастровой оценке данные показатели не учитываются, что в конечном итоге влияет на расхождение цен.

Как рассчитывается

Определение кадастровой стоимости производится методом построения моделей оценки. Этот метод подразумевает сбор необходимой информации о рыночной стоимости недвижимости. В том случае если для общей модели сведений недостаточно, определение кадастровой стоимости производится в индивидуальном порядке для конкретного объекта.

Оценщик, определяющий цену недвижимости, опирается на следующие сведения:

• данные из реестра кадастровой оценки;
• базы данных государственных учреждений;
• сведения из ЕГРН;
• размер средней заработной платы в регионе;
• экономические показатели рынка недвижимости;
• тип недвижимости;
• инфраструктура;
• расположение объектов недвижимости (близость к центру, транспортные развязки);
• показатели объектов недвижимости (год постройки, этажность, площадь и т. д.).

Массовый характер определения стоимости позволяет производить оценку путем подстановки характерных показателей в выбранную модель. Использование нескольких моделей оценки предполагает некоторое расхождение полученных данных. При этом оценщиком должна производиться процедура согласования результатов.

Минэкономразвития определена последовательность кадастровой оценки:

1. Поиск сведений.
2. Обработка полученной информации.
3. Учет.
4. Систематизация данных.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Для того чтобы определить кадастровую стоимость жилья, существуют несколько способов, каждый из которых актуален при определенных условиях. Разберем каждый из них.

Изучение кадастрового паспорта на объект

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой документ, отражающий:

• технические характеристики;
• площадь;
• адрес;
• план;
• внесенные изменения и модернизацию помещений;
• экспликацию помещений и прочие сведения.

Данный метод является наиболее легким и доступным, однако подходит не для всех объектов недвижимости. Паспорт можно получить в кадастровой палате по месту расположения недвижимости. Информация доступна для всех граждан РФ.

Копия паспорта может быть выдана лишь в том случае, если за последнее время с недвижимостью не совершались какие-либо действия, к примеру, продажа.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость будет актуальна лишь для объектов, паспорта на которые были подготовлены после 2012 года.

Паспорта, выдававшиеся до 2012 года, содержат информацию о стоимости, которая не соответствует действительности. Для таких объектов недвижимости описываемый метод не подходит, поэтому процесс определения кадастровой стоимости несколько усложняется.

Использование сервиса сайта Росреестра

При использовании этого способа стоит быть готовым к тому, что полученная информация может быть не актуальной. Дело в том, что электронная база сервиса редко обновляется. Кроме этого информация может быть попросту не занесена в базу данных.

Принцип работы с интернет сервисом следующий:

1. Переход на официальную страницу Росреестра по адресу rosreestr.ru. На главной странице необходимо кликнуть по ссылке «Справочная информация по объектам недвижимости».
2. После этого сайт предложит отыскать информацию об объекте:
   • по кадастровому номеру;
   • по адресу.
3. В зависимости от того какой информацией владеет пользователь необходимо заполнить предлагаемые поля. В тех случаях, если ни номер, ни адрес неизвестны, следует воспользоваться одним из сервисов по определению характеристик объектов недвижимости.
4. После этого необходимо кликнуть по «Сформировать запрос».
5. Сервис должен вывести на экран результаты поиска. Из предложенных вариантов необходимо выбрать свой и перейти по предлагаемой ссылке.
6. На экране должны отобразиться сведения об объекте недвижимости:
   • площадь;
   • тип;
   • материалы;
   • дата постановки на учет и прочие — среди них должна фигурировать информация о кадастровой стоимости.

В том случае если кадастровая стоимость не указана в сведениях об объекте, необходимо обратиться в службу поддержки ресурса. Как правило, это является причиной несвоевременного обновления информации.

Получение выписки из ЕГРП

Нередко подтверждение кадастровой стоимости должно осуществляться посредством предъявления официального документа, заверенного надлежащим образом. Например, при оформлении ипотечного кредита. В этом случае необходимо получить выписку из ЕГРП.

Порядок действий для получения выписки следующий:

1. Сбор пакета документов:
   • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
   • правоустанавливающие документы;
   • паспорт или доверенность (если интересы заявителя представляет третье лицо).
2. Личное обращение в Росреестр. Сотрудник составит заявление на получение выписки, которое необходимо проверить на предмет ошибок и подписать.
3. После этого заявителю будет предоставлена расписка о получении заявления и необходимых документов. В расписке будет указан срок исполнения услуги и порядковый номер, по которому можно будет отследить процесс изготовления выписки.
4. После того как указанный срок выйдет, необходимо явиться в Росреестр с паспортом и распиской и получить готовую выписку. Как правило, документ изготавливается в течение недели.

Данный способ получения сведений о кадастровой стоимости является наиболее точным. Благодаря наличию на выписке печати и подписи уполномоченного сотрудника этот документ может предъявляться по требованию различных государственных и кредитных организаций.

В каких случаях может меняться

Кадастровая стоимость недвижимости является непостоянной величиной, которая может изменяться в зависимости от различных факторов. Изменения происходят на основании решений государственных органов:

• не реже чем раз в пять лет (два года для городов Федерального значения);
• не чаще чем раз в три года.

Полномочия по изменению кадастровой стоимости имеются у органов власти субъектов РФ. Изменения имеют массовый характер и выполняются на основании законодательных актов. Из-за особенностей оценки нередко информация о кадастровой стоимости не соответствует действительности. К примеру, при неправильной группировке объектов недвижимости.

Стоит отметить: результат оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть обжалованы.

Порядок оспаривания

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости должно производиться в судебном порядке. До обращения в арбитражный суд должна быть осуществлена попытка досудебного урегулирования, однако это возможно лишь в том случае, если с момента оценки не прошло шести месяцев. Этими вопросами должны заниматься специальные комиссии Росреестра.

Срок рассмотрения заявлений по обжалованию составляет тридцать дней. К заявлению необходимо приложить результаты независимой оценки, которая была произведена имеющей лицензию на этот вид деятельности организацией.

В том случае если шестимесячный срок пропущен, оспаривание производится через суд. При этом срок рассмотрения в ряде случаев достигает полугода. Как правило, подобные дела в подавляющем большинстве заканчивается положительно для истцов.

Если судом будет вынесено положительное решение, оно вступает в силу через два месяца. В этот срок ответчик может его обжаловать. В противном случае по решению суда производится внесение изменений в ЕГРН.

Согласно действующему законодательству основания для обжалования оценки могут быть следующими:

• существуют ошибки в указанных характеристиках объекта (к примеру, площадь или этажность);
• не учтена индексация стоимости по годам.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость? Если знать на что она влияет, этот вопрос отпадает сам собой. Поскольку величина кадастровой стоимости влияет на налогообложение недвижимости, ее оспаривание в ряде случаев является финансово оправданным действием. Так при корректировании кадастровой стоимости квартиры можно существенно снизить имущественный налог и налогообложение при купле-продаже.

Видео: Изменения с 2020 года