Как правильно оформить дарственную на квартиру: последовательность процедуры оформления, особенности и нюансы договора, чем отличается от завещания.

Вопрос о передаче имущества наследникам рано или поздно встает перед большинством его владельцев. Чаще всего это недвижимость, в виде квартиры, дома, земельных участков и другое движимое имущество.

Нюансы договора дарения

Рассматривают, как правило, две основные формы передачи собственности наследникам — дарственная и завещание.

Существует еще третья форма — договор пожизненной ренты. Этот юридический способ наиболее подходит людям, которые не имеют родных и нуждаются в уходе сторонних лиц, на условии последующей передачи им имущественных прав.

Дарственную на квартиру чаще всего оформляют люди, которые находятся в близком родстве.

Договор дарения свидетельствует о том, что даритель добровольно передает или дарит, свое имущество, например квартиру, другому человеку. При этом должно быть согласие обеих сторон.

Круг субъектов

Владелец имущества вправе подарить квартиру как родственникам, так и сторонним людям. 
Дарение не должно носить коммерческий характер, нельзя выставлять требований в виде денежной или другой формы компенсации за имущество.

К примеру, тот, кто дарит, выдвигает условие, что он будет жить в квартире до момента смерти. Такое условие противоречит договору дарения. Для этого существуют другие правовые формы, а именно завещание и упомянутый договор ренты или пожизненного содержания.

Основной риск договора дарения в том, что с момента его оформления даритель полностью утрачивает право распоряжаться подаренным имуществом.

Именно на этом определяющем моменте акцентируют внимание нотариусы и юристы. Решаясь на подобную сделку, нужно хорошо все взвесить. То есть должна быть аргументированная уверенность в людях, к которым перейдет имущество.

Помните, что оспорить дарственную сложно. Подобного рода процессы длятся годами. И не всегда решаются в пользу того, кто оспаривает. Шансы тем меньше, если сделка оформлена нотариально.

Как оформить

Существует два основных способа:

1. Граждане самостоятельно проходят процедуру оформления и регистрации.
2. Нотариальное оформление и регистрация.

В каждом из выбранных способов необходимо обратиться к юристам.

Помните: в документе недопустимы ошибки, небрежное заполнение, нарушение формы заполнения.

Самостоятельно

Шаг № 1. Составление договора дарения

Формат договора предполагает обязательное внесение конкретных данных. К ним относится:

• документы, подтверждающие личность (паспорт) дарителя и одариваемого, с указанием постоянной регистрации (прописки);
• исчерпывающая информация об объекте дарения, включая адрес месторасположения;
• основные характеристики квартиры, указанные в плане БТИ. Описание дома (этажность), с указанием конкретного месторасположения (на каком этаже);
• правоустанавливающие документы на имущество, полный пакет с отметкой о регистрации в Госреестре;
• подписи сторон, свидетельствующие о добровольной сделке.

Скачать образец договора дарения.

Скачать бланк договора дарения. 

Указание цены квартиры не носит обязательный характер. Но правильнее внести стоимость в договор, особенно если одариваемый не близкий родственник. В момент оплаты налога на дарения возникнет меньше вопросов.

Если налоговая служба заподозрит заниженную стоимость, она будет опираться на кадастровую оценку, либо может потребовать независимой оценки. Нотариус не оценивает стоимость квартиры. Существуют специальные службы с соответствующими лицензиями.

Шаг 2. Подписание и регистрация

Подписать и зарегистрировать договор дарения можно только в соответствующих государственных регистрирующих органах и исключительно по месту нахождения имущества:

• Управление Госреестра по соответствующему субъекту РФ.
• Кадастровая палата.
• МФЦ (многофункциональные центры по предоставлению госуслуг).

Скачать полный список документов для предъявления в Регпалату.

С оформленным договором дарения, следует обратиться в органы регистрации для получения «Свидетельства о госрегистрации прав на даримое недвижимое имущество»:

1. Предварительно готовится пакет документов.
2. Оплачивается госпошлина в размере 2000 рублей и прилагается квитанция об оплате.
3. Обе стороны пишут заявление на получение свидетельства и сдают документы и договор дарения.
4. Регистратор выдает опись принятого пакета документов.
5. Срок рассмотрения — от 10 до 20 дней. По факту вынесенного решения приходит сообщение на номер телефона.
6. Если в органах регистрации не возникает вопросов, то выдают свидетельство о регистрации в нужном количестве экземпляров, каждому из участников сделки. Один пакет документов остается в органах регистрации. В случае, когда одариваемых больше, то есть дарственная в долях на несколько человек, количество экземпляров увеличивается.

Если даритель не может самостоятельно прийти в органы регистрации, от его имени может действовать представитель на основе нотариальной доверенности.

Интересы несовершеннолетних представляют родители или опекуны.

У нотариуса

Этот вариант проще и удобнее, но несколько дороже. Преимущества:

• гарантированно грамотно составленный договор;
• меньший перечень предоставляемых документов;
• нотариус сам оформляет в Госреестре свидетельство;
• нотариус может выступить свидетелем в судебных разбирательствах по вопросу договора дарения.

Процедура проходит в два этапа:

1. Сначала оформляется дарственная.
2. Затем под опись нотариус принимает документы и оформляет от имени дарителя свидетельство о регистрации.

Сроки сокращаются, как минимум, в два раза. Все члены сделки получают заверенный договор дарения и свидетельство о внесении изменений в реестр (ЕГРП).

Скачать полный список документов для предъявления нотариусу.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку

Родители будут являться представителями одариваемого, то есть своего ребенка, и дарителями одновременно. Нужно учесть, что один из родителей выступает в роли дарителя, а другой в роли представителя интересов несовершеннолетнего. Совместно нажитое имущество может быть подарено при нотариально заверенном согласии сторон.

Важно! Один родитель не может выполнять функцию и дарителя, и представителя ребенка.

Бывают ситуации, когда родители хотят оформить дарственную в пользу одного из несовершеннолетних детей. С целью защиты интересов другого ребенка такого рода сделку можно совершить только с разрешения государственных органов опеки.

В остальном процедура не отличается от стандартной.

Заключение договора между близкими родственниками

Подарить квартиру можно любому человеку, в том числе и не гражданину страны, то есть иностранному подданному. Но большей частью оформляют дарение родственники (супруги, родители-дети, бабушки-внуки, родные сестры-братья).

При заключении договора дарения между близкими родственниками госпошлина не оплачивается.

Дарение доли

Дарить можно не только всю квартиру, но и часть (долю). Процедура оформление стандартная.

Первый этап — выделение доли квартиры

Предварительно тому, кто дарит, надо выделить и перерегистрировать эту часть квартиры. Долевое деление квартиры между владельцами может произойти по договоренности. Обычно идет речь о разделе комнат. Случается, что стороны не смогли договориться, тогда вопрос решается в суде.

Второй этап — дарение доли

Варианты:

1. Дарение доли может происходить между людьми, которые являются владельцами этого же жилья. Никаких дополнительных разрешений и заверений не надо.
2. Когда дарственная регистрируется на других граждан, тогда необходимо согласие всех остальных владельцев. Заверяет согласие нотариус.

Однокомнатные квартиры долевому делению не подлежат.

Налогообложение полученного имущества

Если родственники первой линии освобождены от оплаты госпошлины, то все остальные, кто не попадает в эту категорию, оплачивают налог в виде госпошлины.

Размеры налога:

• родственники второй и третей линии, двоюродные, троюродные и т.д., а так же те, кто не состоят в родстве, оплачивают 13% процентов от стоимости;
• нерезиденты страны, то есть иностранные граждане, оплачивают 30 % стоимости.

Одна и та же квартира может иметь кадастровую стоимость и оценочную, от независимых экспертов. В этом случае госпошлина оплачивается с меньшей суммы.

По правилам госпошлину необходимо оплатить в течение 2 недель с момента регистрации.

Одариваемый должен помнить, что ежегодно в дальнейшем надо будет платить налог на имущество.

Сколько стоит дарственная

1. При самостоятельной регистрации договора дарения, получения свидетельства, полный пакет документов может обойтись в 2000-3000 рублей. Госпошлина рассчитывается индивидуально в каждом отдельном случае.
2. Стоимость услуг, предоставляемых нотариусом, от 2000 до 5000 рублей. Оплата регистрации договора и получение свидетельства о регистрации 1400 рублей. Если необходимо оформление дополнительных экземпляров документов, то вносится еще доплата. В среднем стоимость может варьироваться от 7000 рублей и выше.

Можно ли оспорить

Правовые отношения при составлении и регистрации договора дарения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (глава 32). В нем предусмотрен список лиц, которые не могут дарить и принимать в дар имущество, в том числе квартиру.

Не могут дарить:

• дети, возраст которых меньше 14 лет;
• официальные опекуны несовершеннолетних, если квартира принадлежит ребенку;
• недееспособные лица и их опекуны, если квартира оформлена на такого человека;

Не могут принимать в дар опекуны и представители недееспособных граждан, социальные и государственные служащие.

Договор дарения можно оспорить в случаях:

• когда будет доказано, что сделка была совершена с преступной целью;
• если в результате передачи имущества ухудшилось здоровье и материальное положение дарителя;
• действия одариваемого нанесли существенный материальный вред имуществу;
• в сделке участвовали лица, на которых наложены ограничение по закону, или проводилась с нарушением правовых норм.

Плюсы и минусы

К преимуществам стоит отнести:

1. Сроки и переход прав собственности. Быстрое оформление квартиры, в отличие от завещания, которое набирает силу только после смерти завещателя, вступить в наследство можно не раньше, чем через полгода.
2. Сделка совершается по обоюдному согласию сторон.
3. В качестве дополнительного пункта может быть указано, что квартира будет возвращена дарителю, в случае смерти одариваемого.

Главные недостатки:

1. В момент регистрации договора дарения в Государственном реестре даритель теряет все права на распоряжение этой собственностью.
2. Высокий процент налога.
3. В некоторых отдельных случаях договор легко оспорить.

Что лучше: дарственная или завещание

Задумываясь над тем, каким способом передать свое имущество прямым наследникам или иным лицам, надо определиться с приоритетами:

1. Дарить квартиру можно только людям, к которым есть определенная степень доверия. Или когда по каким-либо причинам нужно передать имущество, квартиру в короткие сроки. В этом случае дарственная оптимальный вариант.
2. Если человек хочет оставить свою квартиру после смерти, то лучше выбрать завещание. В этом случае распоряжаться своим имуществом можно до самой смерти.
3. Завещание так же дает возможность изменить свое решение. Его можно переписывать, действительным считается последнее по дате. Завещатель самостоятельно принимает решение о своем имуществе.
4. Завещание вступает в силу с того момента, когда оно в последний раз было оформлено у нотариуса. Дарственная — когда квартира зарегистрирована в Госреестре.

Это основные отличие договора дарения и завещания. Существуют разница в процессе оформления и вступления в силу. Разные правовые нормы передачи имущества дают возможность человеку выбрать наиболее подходящий для него вариант.

Видео: Что лучше — дарственная или завещание