При покупке вторичного жилья следует проявлять максимум внимания и ответственности. Это поможет избежать неприятных неожиданностей в дальнейшем и обеспечить себе спокойную жизнь в новоприобретённом жилище.

Что нужно знать при покупке квартиры

Покупая квартиру нужно быть уверенным в том, что:

• никто кроме вас не претендует на неё;
• она не находится под действием обременения;
• качество жилища соответствует заявленному;
• сама сделка осуществляется на законных основаниях лицами, имеющими на это право.

Основными правилами, на которые должен ориентироваться покупатель, намереваясь провести подобную процедуру, это:

1. Никогда не верить на слово.
2. Всегда подозревать возможность обмана.
3. Не стесняться требовать документы.

В противном случае очень легко попасться в лапы мошенников и остаться одновременно без денег и без квартиры.

Как проверить юридическую чистоту жилья на вторичном рынке

Каждому, кто ищет для себя новое жильё, необходимо чётко представлять, что нужно знать при покупке квартиры и, на какие факторы следует обратить внимание.

Шаг 1. Правоустанавливающие документы

При встрече с продавцом, обязательно удостоверьтесь в наличии у него:

• выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (с января 2020-го года этот документ используется как подтверждение собственности на имеющуюся в распоряжении гражданина недвижимость);
• договоров основания на всех владельцев;
• технического и кадастрового паспортов (при отсутствии любого из этих документов следует потребовать у продавца, чтобы он их заказал и предъявил при следующей встрече).

Шаг 2. История квартиры

Прежде всего, потребуется внимательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН. В правильно оформленном документе находит полное отражение история недвижимости:

• переход права собственности;
• аресты на жилище;
• запреты на осуществление сделок.

В записях будет отображена вся информация, относящаяся к датам позднее 1998 года. Для получения более ранних сведений потребуется взять аналогичную справку из БТИ (но обычно такие давние сроки редко имеют значение).

Изучая документ, нужно отметить для себя:

1. Насколько часто перепродавалась (передавалась) квартира, обычно именно это свидетельствует о попытке подставить невнимательных покупателей.
2. Учитывается и давность спорных моментов (если таковые имелись), арестов и прочего. Чем ближе по времени происходили эти события, тем сильнее нужно насторожиться. Возможность признания сделок недействительными сохраняется на протяжении трёх лет после их совершения, если за последние 3 года никаких записей нет, то можно считать, что всё в порядке.
3. Но если, судя по записям, прецеденты всё же были, то нужно попросить собственника продемонстрировать судебное решение, подтверждающее правомерность его владения квартирой.

В редких случаях сведений о квартире нет в ЕГРН. Обычно это относится к объектам из старых жилых фондов, которые после приватизации не проходили ни через какие сделки. То есть в юридическом плане квартира является совершенно «чистой». Чтобы развеять все сомнения достаточно будет обратиться в Департамент жилищной политики, где будет предоставлена вся подтверждающая информация.

Шаг 3. Качество жилплощади

Когда документы проверены, а право владения подтверждено, следует оценить сам приобретаемый объект (включая и то здание, в котором находится квартира). Для этих целей потребуются бумаги из БТИ, с которыми можно будет свериться относительно наличия несогласованных перепланировок или переустройств.

В соответствии со статьёй 26 Жилищного Кодекса РФ почти любое действие, ведущее к изменению планировки квартиры, следует согласовывать с органами местного самоуправления. В противном случае оно рассматривается как административное правонарушение, влекущее за собой определённую ответственность.

Шаг 4. Продавец

Даже если право собственности продавца подтверждено, следует удостовериться в подлинности документов и адекватности самого лица:

1. Для проведения проверки удостоверяющих личность документов можно воспользоваться специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы, но представленная там информация не имеет какой-либо юридической значимости. Гораздо более верный подход – обращение в ближайший паспортный стол (территориальное подразделение ФМС).
2. Если договор подписывается по доверенности, нужно убедиться, что доверенность является нотариально заверенной. Проверьте, не был ли документ отозван, а также точно определите, какие полномочия делегированы доверенному лицу.
3. Важно убедиться, что продавец действительно дееспособен: не пьян и не находится под действием наркотиков. В этой целью придётся потратить время на совместное посещение наркологического и психоневрологического диспансеров, где можно будет получить соответствующие справки.

Шаг 5. Права третьих лиц

Проверка по последнему пункту включает в себя изучение расширенной выписки из домовой книги на предмет наличия людей зарегистрированных по данному адресу, а также уточнения их права проживания в квартире или продажи жилища.

Это позволит избежать возможного оспаривания прав на квартиру третьими лицами, являющимися:

• заключёнными;
• военнослужащими (отбывающими срочную службу);
• пожилыми людьми, помещёнными в дом престарелых;
• пациентами психоневрологических диспансеров;
• «временно выписанными» (то есть имеющими право вписаться в квартиру и проживать в ней уже с новыми владельцам);
• детьми (если несовершеннолетние граждане были прописаны в квартире, то в документах должно присутствовать специальное разрешение органов опеки и попечительства, допускающее проведение сделки по продаже жилья);
• мужем/женой нынешнего владельца (если продавец квартиры состоит в браке, либо состоял, и продаваемое жильё является совместно нажитым имуществом, то требуется документально подтвердить согласие супруга на продажу).

Помимо этого квартира может:

• находиться в аренде (и тогда арендаторы могут проживать в ней, пока срок аренды не завершится);
• являться залогом (для продажи такого жилья требуется досрочное погашение кредита и снятие с него обременения через Регистрационную палату);
• находиться под арестом (это актуально при больших и продолжительных задолженностях по коммунальным платежам или кредитам, любые операции по купле-продаже такой недвижимости будут признаны недействительными);
• фигурировать в договоре ренты (тогда, после того, как собственник умрёт, квартира становится собственностью рентаплательщика);
• являться предметом судебного разбирательства.

Все эти факторы являются значимым поводом для отказа от заключения договора.

Риски при приобретении квартиры в новостройке

Квартиры в новостройках обладают многими положительными характеристиками:

• сравнительно недорогая себестоимость;
• современная (обычно более удобная) планировка;
• новые коммуникации;
• вовремя заметив недочёт, можно потребовать его исправления.

Вместе с тем, приобретая такое жилище, есть риск столкнуться со следующими ситуациями:

 1. Незавершённым строительством. Проблема возникает, если застройщик обанкротился. Полезно будет изучить ранее реализованные проекты этой компании, отзывы о результатах её работы и перечень необходимых документов:

• разрешения на строительство объектов;
• договора покупки, либо долгосрочной аренды участка.

Хорошо, если новостройку аккредитует крупный банк – это значит, что и застройщик, и объект проходят дополнительную проверку.

 2. Спорным статусом земли. В данной ситуации требуется уточнить, кто именно владеет участком, на котором возведена новостройка. Подозрение должен вызвать краткосрочный договор аренды, который становится недействительным к дате завершения строительства. Также застройщик не должен иметь права на бессрочное пользование участком, а сама земля не должна иметь сельскохозяйственное назначение или входить в природоохранную зону.

 3. Многократной продажей. Риски от вероятной двойной продажи можно свести к минимуму, если заключить договор долевого участия (ДДУ). В соответствии с законодательством РФ ДДУ – является единственным юридически значимым документом, подтверждающим приобретение строящегося жилья. При обязательной для него госрегистрации осуществляется проверка на принадлежность квартиры третьим лицам. Если договор был успешно зарегистрирован, значит в этом отношении всё в порядке.

 4. Некачественно выстроенным жильём. Если самостоятельная проверка возможных браков была объективно невозможна на момент приёмки, то нужно обязательно внести эти сведения в акт передачи. Тогда все обнаруженные недочёты должны будут быть устранены. Договор должен включать в себя гарантийные обязательства, которые даёт застройщик и сроки, отведённые на решение всех проблемных моментов.

Помимо вышеуказанных моментов при покупке новой квартиры возникают проблемы с:

• недостоверностью ранее предоставленной информации о времени окончания строительства;
• требованием доплатить за дополнительные квадратные метры (которые появились из-за того, что стены были сделаны тоньше, чем в первоначальном проекте);
• «внезапным» переходом общего имущества в индивидуальное (парковок, кладовок и т.д.);
• составлением одностороннего акта приёмки квартиры (осуществляется застройщиком, если в течение 10 дней после готовности жилья покупатель не пришёл его оценить, и делает невозможным предъявление претензий по состоянию жилья);
• навязыванием покупателю управляющей организации, выбранной застройщиком;
• требованием внести коммунальную плату за несколько месяцев вперёд.

Все эти ситуации являются не очень «чистыми» с точки зрения закона, справиться с ними, не имея достаточной юридической подготовки, достаточно трудно. Поэтому нужно проявлять максимальный скептицизм в отношении всего, что говорит застройщик и верить только своим глазам, а также тому, что указано в договоре.

Видео: Как не стать обманутым дольщиком

Что важно помнить при оформлении ипотеки

Намереваясь взять жильё в ипотеку, следует:

1. Собрать максимум информации и отзывов о банке, который предоставляет кредит.
2. Договориться о личной встрече с его (банка) сотрудниками, чтобы оценить уровень обслуживания.
3. Изучить все документы, проекты договоров максимально тщательно, ксерокопировать их (фотографировать на телефон), чтобы после была возможность изучить всё дома как можно лучше.
4. Выполняя все эти действия, не нужно торопиться, а бумаги подписывать только в том случае, если их смысл действительно понятен.
5. Особенно внимательно нужно изучить раздел «Заёмщик обязуется». Зачастую там присутствует требование своевременно оповещать кредитора о смене фамилии или места жительства. Столь же необходимо иметь точное представление об условиях начисления и величине возможных штрафов, пеней и т.д.
6. Следует удостовериться в полномочиях лиц, ответственных за подписание документов. Если они действуют по доверенности, то ее экземпляр нужно затребовать и для себя.
7. Всю документацию желательно собирать и хранить в надёжном месте, это позволяет максимально быстро разрешить почти любые возникающие затруднения.

Правила покупки

Покупка вторички должна происходить в несколько этапов:

1. Предоставление аванса. Продавец имеет право требовать некоторую часть всей суммы наперёд, гарантируя, таким образом, себе и покупателю действительность сделки. Однако процедуру выдачи аванса рекомендуется сопровождать отдельным договором, позволяющим в случае необходимости вернуть деньги. Туда же вписываются меры взыскания за несоблюдение условий сделки, и прикладывается документация, подтверждающая техническое состояние квартиры (включая фотографии и прочие доказательства). После передачи аванса покупателю предоставляется соответствующая расписка (именно она является подтверждением передачи денег, а не сам договор).
2. Подготовка документов. Если речь идёт об ипотеке, то перечень необходимой документации предоставит банк.
3. Оформление сделки и выплата всей стоимости квартиры. Находясь ещё на этапе переговоров с продавцом нужно уточнить у него целый ряд вопросов:
   • когда владелец и его семья выпишутся из квартиры;
   • сколько времени потребуется нынешним жильцам, чтобы съехать (в том числе вывезти все свои вещи);
   • какие предметы мебели или техника останутся в квартире и т.д.

Если продавец решит завысить цену, то можно настаивать на ранее оговоренной цене или просто отказаться от сделки. При наличии договора аванса можно доказать неправомерность подобных требований владельца через суд.

Советы юристов

Покупка жилья всегда связана со значительным количеством проблемных ситуаций, в числе которых:

1. Продажа по доверенности. Нужно проверить действительность документов, вменяемость и дееспособность доверителя и доверенного лица, причину, по которой владелец не занимается продажей самостоятельно. Сама доверенность должна быть нотариально заверенной, при отсутствии на ней указаний о сроке действия, она считается действительной в течение года с момента выдачи.
2. Участие в сделке юрлиц. Оформление сделки через агентство чревато неоправданным повышением цены и максимально возможной маскировкой всех имеющихся недочётов.
3. Квартира приобреталась на материнский капитал. Необходимо убедиться, что доли детей были переоформлены на другую жилплощадь. В противном случае велик риск признания незаконности сделки.
4. Частичная недееспособность владельца квартиры. Алкоголизм, наркомания и психические расстройства продавца позволят его родственникам подать иск об аннулировании сделки.
5. Совместное владение недвижимостью супругами. Необходимо наличие нотариально заверенного согласия жены или мужа на продажу.
6. Наличие не упомянутых продавцом наследников.
7. Нахождение недвижимости в долевой собственности. Требуется отказ от претензий на продаваемую часть со стороны всех совладельцев.
8. Дом, в котором расположена квартира, был внесён в список на расселение. Продажа такого жилья частным лицам запрещена законом.

Таковы основные моменты, на которые требуется обратить внимание при покупке квартиры.

Видео: Консультация специалиста