Что делать с валютной ипотекой: меры, применяемые государством с целью стабилизации ситуации, самостоятельные действия заемщиков, судебное разрешение споров с банками, последствия неоплаты взносов по кредитным займам. Реалии ипотечного кредитования и прогнозы специалистов.

Несколько фактов

Начало 2008 года было ознаменовано наступлением экономического кризиса в стране, что привело к резкому ослаблению национальной валюты – рубля и, как следствие этого, повышению курсов основных иностранных валют.

Пострадали от этого прежде всего заемщики, оформившие ипотечные кредиты на недвижимость в долларах или евро. Прошедшие по стране многочисленные митинги людей заставили государство искать пути по стабилизации ситуации на рынке ипотечного кредитования.

В середине 2020 года Госдумой РФ при полной поддержке ЦБ РФ и Правительства РФ был отклонен проект закона, устанавливающий запрет на заключение новых договоров по ипотечному кредитованию в иностранной валюте. Аргументом к этому стал отход от принципов рыночной экономики.

Отдельному перечню заёмщиков Правительство России предоставило возможность их реструктуризации, приняв в 2015 году Постановление № 373.

Данным нормативным актом определены условия выполнения программы помощи граждан, оказавшимся в непростом финансовом положении, в частности:

1.   Установлены требования, предъявляемые к таким заемщикам:

• на дату обращения за реструктуризацией совокупный доход заемщика, разделенный на количество всех членов его семьи, без учета платежа по ипотеке, составляет величину ниже прожиточного минимума в 1,5 раза;
• арбитражным судом не принято решения о признании обоснованным заявления заемщика о его несостоятельности и введении процедуры реструктуризации долгов;
• заемщик может документально подтвердить снижение совокупного дохода его семьи за три последних месяца до его обращения за реструктуризацией более чем на 30% относительно среднего заработка в месяц за последний календарный год либо увеличение платежа по договору займа более чем на 30% по сравнению с ранее производимыми.

2.   Определены условия, которым должен соответствовать выданный займ:

• целью выданного кредита является долевое строительство, капремонт или иное неотделимое улучшение жилья, либо рефинансирование кредита, выданного на указанные цели;
• просрочка платежей по кредиту длится от 30 до 120 дней включительно со дня подачи заявки;
• ипотечный займ выдан, начиная с 01.01.15г.

Что делать

Основные пути, определяющие, что делать с валютной ипотекой при невозможности ее оплаты приведены в таблице:

№	Наименование процедуры	Суть процедуры
1.	Реструктуризация долга	Варианты реструктуризации долга по договоренности с банком могут быть следующими: Снижение месячного платежа по кредиту: срок договора увеличится, поэтому в итоге заемщик выплатит большую сумму процентов. Финансовые каникулы — услуга, при которой заемщик временно освобождается от обязанности по уплате взносов по ипотеке. Такой вариант подходит для граждан, чьи финансовые трудности являются временными. Подобная услуга фин. организации не является безвозмездной и не освобождает заемщика от произведения отсроченных платежей по истечении льготного срока. Заключение с кредитным учреждением доп. соглашения об изменении валюты суммы долга на рубли: перерасчет займа происходит на дату заключения такого соглашения.
2.	Рефинансирование	Возможность взятия нового кредита в банке, где оформлена валютная ипотека, либо в ином финансовом учреждении с целью полного погашения ипотечного займа. При этом варианте необходимо учесть дополнительные расходы заемщика на новое страхование и оценку недвижимости. Кроме того, практически все кредитные организации оказывают такую услугу платно.
3.	Новое кредитование, не связанное с рефинансированием	Оформление нового займа в стороннем банке, за счет средств которого можно осуществить покупку иностранной валюты и погасить задолженность.
4.	Ожидание	Продолжение внесения ежемесячных взносов и ожидание валютной стабилизации либо принятия решения госдумой или правительством, направленного на облегчение бремени валютного заемщика. Процедура применима для тех, кто имеет стабильный заработок и сбалансированное мат. положение.

 

Если с банком не удалось договориться

При условии, что кредитное учреждение и заемщик не пришли к согласию, у последнего остается еще один вариант выхода из сложившейся ситуации — обращение в суд. Указанный способ защиты прав заемщика может осуществляться либо путем подачи самостоятельного искового заявления, либо встречного в рамках уже рассматриваемого дела по иску банка к должнику.

Реалии судебной практики по изменению условий соглашения о займе или его расторжении на основании нормы 451 статьи ГК РФ для заемщиков — физических лиц таковы:

• существенное изменение валютного курса по отношению к рублю не является основанием для изменения кредитного договора;
• приобретение заемщиком заболевания или инвалидности не может быть признано существенным условием для изменения или расторжения договора валютной ипотеки;
• потеря работы – не существенное изменение обстоятельств, которое может повлиять на выполнение кредитных обязательств.

Индивидуальным предпринимателям и организациям, напротив, удавалось расторгать договор займа по причине введения санкций, но это при условии, что таковые оказывают прямое воздействие на возможность надлежащего исполнения договорных обязательств (например, если предметом соглашения является попавший под запрет товар).

В остальном сложившаяся судебная практика не находит прямой связи между падением курса национальной валюты и введением международных санкций.

Показательными в этом плане являются судебные акты 1-й и 2-й инстанций г. Сочи, которыми банк обязали пересчитать заемщику, потерявшему работу, основной долг и проценты за пользование заемными деньгами по курсу евро, существовавшему на дату его выдачи, т.е. в докризисный период.

Эти акты вызвали бурную реакцию на различных уровнях, в том числе в СМИ. В рамках рассматриваемого дела кредитная организация, выдавшая займ, в ВС РФ подала не только жалобу, но и письмо на имя Председателя от Ассоциации российских банков. В письме было указано, что вынесенные решения подрывают работу банков в сфере кредитования.

Определением ВС РФ дело вновь направлено на новое рассмотрение в суд 1-й инстанции. При этом ВС РФ в своем акте указал на серьезные нарушения судов при принятии ими решений, а именно:

• отсутствие мотивировки невозможности сторонами договора предвидеть повышение курса валюты;
• ошибочное отнесение основания увольнения заемщика по собственной инициативе к доказательству лишения его того, на что он вправе был рассчитывать при оформлении кредита;
• неправомерное возложение на кредитора рисков курсового изменения валюты кредита и имущественного положения должника;
• фактическая замена договор займа в иностранной валюте договором займа в рублях, но по ставке, предусмотренной для такового в евро;
• не исследование вопроса о наличии у должника иного дохода или имущества, продажа которого обеспечит исполнение обязательства.

Таким образом, судебная практика по делам указанной категории еще находится в стадии становления.

Советы специалистов

1. Сдача ипотечного жилья в аренду. Если приобретенное жилье находится в крупном городе, расположено в престижном районе, в новом доме, в нем сделан дорогостоящий ремонт, то в данном случае можно рассчитывать на получение высокого дохода от аренды жилья. При этом у заемщика необязательно должно быть во владении альтернативное жилое помещение для проживания. В условиях кризиса можно арендовать бюджетный вариант в отдаленном районе, тем самым уменьшив собственную ипотечную нагрузку на сумму до 50%.
2. Продажа недвижимости. Один из способов закрыть валютный займ – продажа объекта залога. Такой способ решения проблемы применим при отсутствии иных вариантов и ведет к потере 10-20% рыночной стоимости жилья, кроме того, заемщику не будут компенсированы все уплаченные проценты по займу.
3. Прибегнуть к помощи финансового омбудсмена. Разрешение проблемы ипотеки, взятой в иностранной валюте, должно начинаться с общения заемщика с кредитной организацией. В данном случае пригодится профессиональная помощь финансового уполномоченного по правам кредитуемых лиц. Банки всегда имеют заинтересованность в том, чтобы займ был возвращен в полном объеме. Поэтому заемщик должен показать свои способность и намерение оплатить задолженность при условии смягчения условий ипотеки банком.

Что будет, если перестать выплачивать

Не платить по ипотеке – это не выход из сложившейся ситуации. За все периоды просрочки с заемщика дополнительно будут взысканы проценты и штрафные санкции, что усугубит его финансовое положение.

После взыскания всей суммы задолженности и процентов через суд залоговое имущество будет реализовано с торгов. По статистике сумма такой продажи является намного ниже рыночной, что зачастую не позволяет заемщику покрыть всей суммы задолженности перед банком.

Что ждет ипотечное кредитование сегодня: последние новости

По прогнозам финансовых аналитиков рынок ипотечного кредитования ожидает ужесточение условий развития и рост ставок. В целом количество ипотечных сделок перестанет расти по причине кризисного снижения доходов населения. Поэтому не рекомендуется оформлять ипотеку в настоящее время, а лучше не рисковать и не брать такие займы вовсе.

Следует подождать, пока экономика страны и доходы граждан начнут устойчивый рост. По подсчетам специалистов этого стоит ожидать в 2020—2020 гг., поскольку любой экономический кризис – это цикличное явление, повторяющееся, как правило, раз в десятилетие, и длящееся от 4-х до 8-ми лет.

Видео: Валютная ипотека