Долевое строительство — это распространенный вид взаимодействия застройщиков и покупателей жилья. Финансовая нестабильность рынка недвижимости и прочие особенности ведения строительного бизнеса нередко приводят к банкротству застройщиков. Что делать в этом случае дольщикам, и каким образом можно вернуть вложенные инвестиции?

Что это такое

Банкротство — это установление судом факта невозможности лица, в нашем случае застройщика, удовлетворить требования кредиторов – дольщиков.

Установление несостоятельности застройщика по исполнению его обязательств устанавливается судом после проведения обязательной процедуры наблюдения. Санация в редких случаях помогает нормализовать деятельность организации и на практике практически не применяется.

Если по результатам наблюдения оздоровление лица признается невозможным:

1. Застройщик признается банкротом.
2. Назначается конкурсное производство.
3. Имущество реализуется.

Все эти действия производятся без участия руководителей организации.

Какой закон регламентирует

Основным нормативным документом, который регламентирует вопросы банкротства, является 127-ФЗ. В законе существует отдельный параграф под номером 7, описывающий особенности определения банкротства застройщиков:

• лица, которые могут участвовать в деле о банкротстве;
• меры, которые могут приниматься для удовлетворения требований кредиторов;
• порядок предъявления денежных и имущественных требований;
• порядок удовлетворения требований;
• прочие особенности урегулирования отношений между должником и кредиторами.

Кроме этого можно отметить 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», на основе которого обманутые вкладчики могут добиваться защиты и пытаться возвратить свои взносы.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика может быть:

1. Объективным. В первом случае финансовая несостоятельность юридического лица на самом деле имеет место, и причиной тому могут послужить следующие обстоятельства: 
   • увеличение стоимости строительных материалов или услуг;
   • существенный рост курса иностранных валют;
   • прочие непредвиденные обстоятельства.
2. Фиктивным. Здесь имеют место финансовые махинации застройщиков. Для того чтобы обмануть кредиторов они заключают фиктивные договора с подрядчиками и таким образом выводят денежные средства их актива предприятия.

Рассмотрим процесс определения застройщика банкротом более подробно.

Причины и признаки

Финансовая несостоятельность застройщика определяется невозможностью:

• оплаты строительных материалов и услуг подрядчиков;
• оплаты взносов в бюджетные организации и прочие фонды;

Причинами такого результата ведения предпринимательской деятельности могут быть:

• Внутренние — неправильные действия по организации застройки и ведению бизнеса в целом.
• Внешние причины, которые не зависят от застройщика.

Заявление и документы

Застройщик может быть признан банкротом после рассмотрения судом заявлений кредиторов:

1. Участники строительства обращаются в суд с заявлением по включению в реестр требований.
2. Если участник строительства, например дольщик, предъявил требования в рамках действующего законодательства, суд назначает время рассмотрения дела.

Скачать образец заявления о включении застройщика-должника в реестр требований кредиторов.

К заявлению необходимо приложит следующие документы:

• справка об оплате инвестиций;
• документ, подтверждающий, что объект недвижимости не сдан в эксплуатацию;
• документ, подтверждающий, что кредитор пытался урегулировать ситуацию в досудебном порядке (письменные требования о расторжении договора).

После рассмотрения всех обстоятельств суд вынесет соответствующее решение. Если оно будет положительным, в нем будет указан порядок компенсации. Кроме этого суд признает, что договор между сторонами можно считать недействительным.

Этапы

Одним из вариантов развития событий в случае возникновения финансовой несостоятельности застройщика является заключение мирового соглашения. Если арбитражный суд вместе с собранием инвесторов удовлетворит этот документ, в силу вступают новые условия, которые в нем прописаны, а старые являются недействительными.

Перед признанием застройщика банкротом производится процедура санации, которая может предотвратить его ликвидацию. Она подразумевает применение следующих методов:

• предоставление финансовой помощи организации;
• предоставление льготных кредитов;
• перевод на льготный режим налогообложения.

Санация осуществляется лишь в том случае, когда застройщик способен продолжать свою профессиональную деятельность. Если такая возможность отсутствует, происходит его ликвидация.

Инициация банкротства имеет несколько этапов:

1. Первичная инициация. Кредитор или уполномоченное лицо подает в суд заявление о признании застройщика банкротом. Стоит отметить, что кредиторы и уполномоченные органы не заинтересованы в том, чтобы застройщик был признан банкротом. Такой интерес присутствует только у дольщиков, которые ждут от должника оплаченной недвижимости.
2. Вторичная инициация. Это не что иное, как принятие решения судом о банкротстве. Что характерно, для появления возможности у дольщиков предъявить требования к должнику им необходимо добиваться включения себя в список кредиторов до того как дело должника будет рассмотрено в суде.

Очередность возмещения ущерба

Согласно действующему законодательству дольщики относятся к особой категории кредиторов. Ввиду этого, они наделены особыми правами и имеют право претендовать на возмещение потраченных средств быстрее остальных кредиторов.

Рассмотрим очередность удовлетворения требований кредиторов:

1. Требования граждан, связанные с нанесением увечий или вреда здоровью.
2. Требования по уплате задолженности перед сотрудниками организации банкрота.
3. Требования дольщиков.
4. Требования прочих кредиторов.

Последствия

Выиграв судебный процесс, инвесторы вправе получить вложенные средства обратно, причем еще до признания застройщика банкротом. Потому как затягивание этого процесса для должника только усугубляет ситуацию, ему имеет смысл вернуть вложения дольщикам.

Сдача дома в эксплуатацию позволяет инвесторам взыскать неустойку за просрочку с застройщика, однако для этого потребуется соответствующее решение суда.

Рассмотрим, каким образом может развиваться ситуация для дольщиков при тех или иных обстоятельствах:

Ситуация	Примечание
Оформляется собственность недвижимости	Возможно в случае сдачи дома в эксплуатацию
Дольщики на общем собрании создают кооператив	В этом случае объект недвижимости будет достраиваться силами кооператива
Дольщики заключают мировое соглашение с застройщиком	В этом случае вложенные средства могут быть возмещены посредством передачи дольщику аналогичной недвижимости
Дольщик включается в реестр кредиторов	При этом дольщики ставятся в очередь по возмещению денежных средств

Несмотря на то, что инвесторам в качестве возмещения положена вся сумма, которая была им потрачена, на деле ему будет причитаться лишь то, что останется после реализации имущества банкрота.

Что касается кредиторов, то они могут претендовать на погашение задолженности в последнюю очередь. Очередность определяется по 134 статье 127-ФЗ.

Что делать дольщику

Для дольщиков имеется несколько вариантов действий:

• предъявление требований о возврате вложенных денежных средств;
• предъявление требований по передаче недвижимости в собственность.

Разберем каждый вариант более подробно.

Возврат денежных средств

1. После того как происходит процедура инициации банкротства, создается реестр кредиторов и для попадания в этот список дольщику необходимо написать соответствующее заявление в суд. Для того чтобы получить возможность вернуть свои вложенные средства очень важно успеть попасть в данный реестр.
2. При включении дольщика в общий реестр кредиторов не стоит рассчитывать, что все инвестиции будут возвращены. Потому как реализация имущества застройщика нацелена на погашение и других его задолженностей, всей суммы может не хватить.

Оформление недвижимости в собственность

 1. В том случае если дом сдан в эксплуатацию, дольщики могут претендовать на оформление недвижимости в собственность. Стоит отметить, что этот способ является наиболее правильным. Дело в том, что предъявление требований по отчуждению недвижимости выделяется судом из общей массы требований.

Получение квартиры от недобросовестного застройщика может осуществляться лишь при правильном оформлении договора долевого участия.

В ряде случаев застройщики заменяют договор долевого участия на инвестиционный договор или предварительный договор купли-продажи. Однако, и в таких случаях дольщики могут претендовать на возмещение потраченных средств, необходимо лишь доказать в суде, что средства были предоставлены на финансирование строительства.

 2. Если дом не достроен, единственным способом получения недвижимости является организация жилищно-строительного кооператива и возобновление строительства.

Судебная практика

На практике успешность возврата средств с застройщика зависит от того, какие требования были предъявлены должнику. Погашение денежных требований регулируется 127-ФЗ, и суд в определенном порядке удовлетворяет запросы кредиторов, которые находятся в соответствующем реестре.

Имущественные требования удовлетворяются следующим образом:

• передача жилых помещений;
• передача недостроенной недвижимости;
• привлечение нового застройщика.

Последний пункт стал возможен для реализации после введения 391-ФЗ от 29.12.2015 года. В этом случае новый застройщик получает имущественные права и обязанности должника.

Стоит отметить, что судебная практика 2020 года имеет положительные примеры применения дольщиками положений 214-ФЗ:

1. Поскольку государственные органы выдали застройщику разрешение на строительство недвижимости, они признали его благонадежность.
2. В случае же финансовой несостоятельности застройщика государство готово возместить убытки, которые связаны с этим несоответствием.

Законодательная защита интересов вкладчика

Поскольку ситуация с обманутыми дольщиками весьма распространена в нашей стране, очень важно иметь представление о законодательных актах, регулирующих это направление и своих правах.

Помимо 127-ФЗ дольщикам следует ознакомиться со следующими документами:

Нормативный документ	Примечание
Приказ Минрегиона №403 от 20.09.2013	В документе обозначены критерии определения статуса «обманутый дольщик»
ФЗ-214 от 30.12.2004	Закон отражает меры воздействия на застройщиков с целью защиты прав инвесторов
Статья 15.2 ФЗ-214 от 30.12.2004	Статья отражает инструменты минимизации различных махинаций застройщиков в отношении дольщиков
210-ФЗ от 12.07.2011 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»	Подробно описывает ситуацию с банкротством застройщика и положением дольщиков.

Приведем несколько советов, которые помогут избежать неприятных последствий банкротства застройщиков:

• к выбору застройщика следует подходить очень ответственно, и обращать внимание на его репутацию;
• перед вложением денежных средств следует проверить законность действий застройщика;
• прежде чем подписывать договор необходимо ознакомиться с каждым его пунктом;
• если недвижимость оформляется в ипотеку, можно оформить страховку.

Видео: Консультация юриста